В: Я снимаю в течение семи лет, откладываю деньги на первоначальный взнос и, наконец, готов купить собственный дом. Но я понятия не имею, сколько времени это займет, и пытаюсь запланировать другие важные события, например, свой отпуск. Есть ли простой способ оценить? Сколько времени нужно, чтобы купить дом?
А: Поздравляем с переходом от арендатора к домовладельцу! По словам Джинни Хайнен, младшего брокера риэлторов Four Seasons в Макферсоне, штат Канзас, и члена Национальной ассоциации риэлторов, с момента, когда вы сделаете предложение на дом, до момента закрытия сделки пройдет от 30 до 60 дней. и вы получите ключи.
Процесс покупки дома включает несколько этапов. Хотя время, необходимое для их завершения, варьируется, дом не будет вашим, пока последний не будет отмечен в списке. Эти шаги включают:
- Делаем предложение на дом.
- Согласование условий контракта.
- Акцепт оферты.
- Выполнение оценки.
- Планирование проверок.
- Устранение неисправностей, обнаруженных в ходе проверок.
- Получение одобрения кредита.
- Проверка права собственности на недвижимость.
- Закрытие - собрание, во время которого продавец получает оплату и дом ваш.
Если вы работаете с агентством недвижимости, агент позаботится о своевременном выполнении всех шагов. Это лучший вариант для большинства покупателей, особенно для тех, кто покупает впервые.
Дата закрытия контракта закладывает основу.
Когда вы делаете предложение на дом, ваш агент вводит предполагаемую дату закрытия в зависимости от того, сколько времени, по его мнению, потребуется для выполнения вышеуказанных шагов. Когда продавец принимает ваше предложение (обычно в течение 72 часов), ваш агент и агент, представляющий продавца, начинают работать, чтобы завершить все шаги до даты закрытия.
Различные типы ссуд влияют на то, сколько времени потребуется для закрытия.
«С обычным займом вы часто можете закрыть его через 30 дней», - говорит Хайнен. Для закрытия других типов ссуд требуется больше времени, «обычно от 45 до 60 дней».
- Обычный заем: Если у вас есть хорошая кредитная история, солидный опыт работы и первоначальный взнос, ваш кредитор, вероятно, предложит обычную ссуду. Этот тип ссуды обычно выдается на месте, и, если все пойдет по плану, вы получите ключи от своего дома в течение 30 дней.
- Кредит FHA: Если вы не можете получить обычную ссуду из-за того, что ваш первоначальный взнос слишком мал или ваш кредит не первоклассный, вы все равно можете претендовать на получение ссуды, застрахованной Федеральной жилищной администрацией. Срок погашения кредита FHA составляет от 45 до 60 дней.
- Кредит на развитие села: Кредиты RD, выдаваемые Министерством сельского хозяйства США (USDA), доступны для людей с ограниченными доходами, которые живут в сельских или пригородных общинах. Кредиты RD требуют дополнительных документов и могут занять до 60 дней.
- Кредит VA: Только ветераны, члены Национальной гвардии, резервисты и действующие члены имеют право на жилищные ссуды, выдаваемые через Администрацию ветеранов. Подобно ссудам RD и FHA, ссуды VA требуют дополнительных документов, которые могут продлить срок закрытия до 60 дней.
Оценка имеет решающее значение для закрытия к дате контракта.
Вашему кредитору требуется профессиональная оценка дома, который вы покупаете, чтобы убедиться, что он стоит той цены, которую вы предлагаете, поэтому планирование оценки - одно из первых действий вашего агента.
Решение проблем, обнаруженных в ходе проверок, может отодвинуть дату закрытия.
Если вы не покупаете дом «как есть», ваш кредитор захочет провести одну или несколько проверок для определения состояния структурной прочности и механических элементов дома, таких как водопровод, проводка и система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха. Кроме того, некоторые кредиторы потребуют осмотр термитов. Если обнаружены какие-либо проблемы, ваш кредитор может потребовать от вас или продавца устранить их до закрытия. В зависимости от типа необходимого ремонта это может отодвинуть дату закрытия.
Необходимость продать существующий дом перед покупкой нового может замедлить закрытие.
Когда покупатели в этой ситуации делают предложение о доме, к контракту часто добавляют пункт, в котором говорится, что покупка нового дома зависит от того, продадут ли покупатели свой существующий дом. Это называется «непредвиденным обстоятельством» по контракту. Если продавец принимает сделку, не ограничивая срок, в течение которого покупатель должен продать дом, дата закрытия может быть перенесена на неопределенный срок, если дом покупателя не будет продан быстро.
Получите предварительное одобрение для получения ссуды, прежде чем начать осматривать дома.
Одним из препятствий на пути к закрытию дома является получение одобрения ссуды. «Если покупатель получил предварительное одобрение, - говорит Хайнен, - это на одну проблему меньше, о чем нужно беспокоиться». Предварительное одобрение предполагает, что кредитор проанализирует ваш кредитный и финансовый статус, а затем одобрит вам покупку дома на установленную сумму, исходя из ваших текущих доходов и расходов. Хотя предварительное одобрение не является обязательным, оно увеличивает ваши шансы на закрытие сделки к дате, указанной в контракте, или раньше, если обе стороны согласны.
Непредвиденные факторы могут задержать закрытие.
Хотя большинство сделок по покупке жилья проходит без сбоев, благодаря агентам по недвижимости, которые работают с кредиторами, оценщиками, агентами по страхованию прав собственности и инспекторами, чтобы гарантировать, что все будет сделано, могут возникнуть непредвиденные ситуации и сорвать закрытие. Осложнения, такие как обнаружение залогового права в отношении собственности, проблемы с правом собственности или незавершенный согласованный ремонт, могут задержать закрытие сделки до тех пор, пока не будут устранены проблемы.
В большинстве случаев закрытие будет по графику.
Пока вы покупаете дом, зарегистрированный в агентстве недвижимости, и работаете с агентом, который представляет ваши интересы, задержек быть не должно. Агенты имеют опыт в соблюдении графика на всех этапах процесса покупки дома.