Раньше жилье было довольно безопасным вложением: вы вкладываете деньги, и через несколько лет, когда пришло время продавать, ваш дом будет стоить больше, чем вы за него заплатили. К сожалению, многие продавцы обнаруживают, что те успехи в капитале жилья, которые, как они думали, они получили в годы бума, являются не более чем печальными воспоминаниями.
Однако это не совсем верно для всех: даже на этом жестоком рынке недвижимости есть районы, где цены на жилье остаются стабильными или даже растут.
Как узнать, где вы (и ваш дом) вписываетесь? Это непростой ответ. Вот шесть советов по правильному ценообразованию на жилье в условиях нестабильного рынка жилья.
Подготовьтесь к проверке реальности
Если вы купили свой дом на пике рынка (или если вы обналичили собственный капитал, когда были хорошие времена), вы можете столкнуться с версией продавца из-за наклеек. Эксперты по недвижимости говорят, что даже когда домовладельцы осознают, что стоимость домов вокруг них упала, они часто по-прежнему придерживаются устаревших представлений о том, сколько стоит их собственная собственность. «Если вы готовитесь к продаже, самое время серьезно проверить реальность», - говорит Лу Фриман, оценщик недвижимости из Цинциннати.
Поговорите с более чем одним риэлтором
Когда цены снижаются, а объем продаж упал до минимума, возможно, пришло время поговорить со специалистами по недвижимости, которые работают с покупателями, по крайней мере, с целью определения правильной цены для вашего дома. Лучшим первым шагом обычно является работа с риэлтором®, имеющим отличную репутацию продавца.
«Очень важно знать, что думают покупатели на сегодняшнем рынке», - говорит Кэти Ветман, сертифицированный бухгалтер и риэлтор из Маклина, штат Вирджиния. «Слишком много агентов - особенно тех, которые имеют наибольший опыт в бизнесе - работают в основном с продавцами, и они никогда не слышат наиболее частые возражения покупателей». Ветман говорит, что на этом рынке продавцы могут даже подумать о сотрудничестве с кем-то, кто в первую очередь является «агентом покупателя», или с кем-то, кто специализируется на оказании помощи покупателям в поиске жилья. По ее словам, если они помогут вам оформить ваш дом и продвигать его на рынке, это может помочь вам продавать быстрее, поскольку они точно знают, какие отзывы они получают от людей, ищущих в данный момент.
Еще одна причина для покупок - убедиться, что вы работаете с кем-то, кто не только знает регион и рынок, но и реалистично оценивает текущее состояние продаж.
Правильно используйте свои компы
Любой эксперт по недвижимости скажет вам, что одним из самых действенных инструментов ценообразования является так называемый сравнительный листинг. Это статистика недавно проданных домов, похожих на ваш, обычно по расположению, размеру и / или удобствам. Но хотя любой лицензированный риэлтор или оценщик будет иметь доступ к справочникам, не всегда легко выбрать правильные или прочитать их должным образом.
Во-первых, убедитесь, что вы смотрите на то, что было продано на самом деле, а не на то, для чего их перечисляют люди с сопоставимой недвижимостью. «Слишком многие владельцы сосредотачиваются на том, что другие люди просят об их домах, а не на том, что они на самом деле получают для них», - говорит Ветман. И когда вы смотрите цены продажи сравнительной собственности, обратите особое внимание на дату закрытия сделки. «Даже если компании всего несколько месяцев, вы должны использовать данные о региональных тенденциях: если рынок упал на пять процентов за последние три месяца, вам нужно взять эту оценку трех месяцев назад и применить падение более чем на пять процентов. по этой цене. Слишком много людей устанавливают цену на последней продаже без такой экстраполяции, и в конечном итоге они гонятся за рынком ».
«В сфере недвижимости есть пословица, что нельзя быть объективным в отношении собственного дома, - говорит Фриман. "Это правда. Когда риэлтор сообщает вам, что за дом, который вы купили шесть лет назад за 303 500 долларов, теперь выйдет только 285 000 долларов, вам может быть трудно поверить в это ».
Иногда продавцы игнорируют советы экспертов, потому что имеют в виду цифры, от которых они не могут отказаться, говорит Тодд Хюттнер, брокер по финансированию коммерческой и жилой недвижимости. Если вы не можете преодолеть это число и вам не нужно продавать, вероятно, пора просто отложить свои инвестиции и переждать нынешнюю бурю. Но продавцам, которые вынуждены отказаться от своей собственности, придется столкнуться с суровыми реалиями.
«То, что вы заплатили за свой дом, не имеет ничего общего с его текущей стоимостью», - говорит он. «То, что вам« нужно убрать из дома », тоже не имеет отношения к текущей стоимости». Этот факт может быть суровой проверкой реальности, если вы считаете, что вам нужно получить определенную сумму в долларах от продажи вашего дома, чтобы выплатить текущую ипотеку.
Чтобы усложнить правильное чтение сочинений, ваш риэлтор должен знать и понимать вашу уникальную ситуацию. «Не все рынки падают», - говорит Ветман. «Даже на падающих рынках есть районы, у которых все хорошо».
Рассмотрим оценку
Если вы все еще не уверены в своем анализе стоимости дома, стоит пройти его оценку, говорят эксперты.
«Большинство домовладельцев зависят от своего риэлтора, который помогает оценить их недвижимость, а риэлторы обычно хорошо осведомлены о том, что продается, а что не продается в каком-либо конкретном районе или по определенной цене», - говорит Фриман. «Но стоимость оценки лицензированным или сертифицированным оценщиком штата, который знаком с вашим районом, может сэкономить вам месяцы длительного маркетингового времени и тысячи долларов затрат на содержание, помогая вам правильно оценить свой дом с самого начала».
Убедитесь, что вы выбрали кого-то, кто разбирается не только в вашей области, но и в вашей цели получения оценки. «Вы хотите выбрать того, кто готов поговорить с вами и объяснить вещи», - говорит Хюттнер. «Позвоните трем оценщикам и расскажите им, что вы делаете, и выберите того, кто больше всего готов вам все объяснить и помочь», - говорит он. «Если вы продаете свой дом, от 300 до 500 долларов стоит иметь собственное мнение независимого эксперта о том, сколько стоит ваш дом, и это бесценно для самообразования».
Будьте любопытным соседом
Наконец, не бойтесь быть тем, что риэлторы называют «любопытным соседом». «Начните посещать каждый день открытых дверей в вашем районе, чтобы узнать цены с учетом площади в квадратных футах, уровня обновлений и так далее», - говорит Фриман. «Риэлторы ожидают любопытных соседей. Не разочаровывай их ». Дополнительное преимущество любопытства: если / когда дом будет продаваться, вы узнаете об этом больше, когда посмотрите на предложения.
Хотя важно понимать, что единственное число, которое действительно имеет значение, - это цена закрытия, сравнение списка с ценами закрытия домов в вашем районе даст вам хороший барометр того, в каком направлении движутся цены и сколько времени вы можете ожидать, чтобы найти покупатель. «Путешествуйте по своему району или зайдите в Интернет на Zillow.com или другие подобные сайты и просмотрите недавно проданные дома и дома, внесенные в списки», - говорит Хюттнер. «Просто помните: имеют значение только цены закрытых продаж».
По словам Хюттнера, может быть трудно принять стоимость вашего дома на падающем или нестабильном рынке, но лучше смириться с этим, выставляя свой дом на рынок, чем позволять ему простаивать в течение нескольких месяцев, если цена слишком высока. «Со временем вы узнаете рыночную стоимость своего дома», - говорит он. «Не ждите, пока рынок покажет вам, когда вы, наконец, продадите. Так это стоит намного дороже ».
Инструменты онлайн-оценки цен на жилье
Эксперты по ценообразованию недвижимости говорят, что первый простой шаг для людей, рассматривающих возможность продажи или просто интересующихся своим капиталом, - это использование онлайн-инструментов для определения цены на жилье. Хотя вам не следует уделять слишком много внимания этим ценам, они могут быть хорошей отправной точкой. Вот несколько онлайн-инструментов, которые помогут вам оценить стоимость вашего дома:
- Zillow позволяет вам указать адрес вашего дома, чтобы найти недавно проданную недвижимость на карте вашего района. Вы также можете проверить цены на недавние объявления в вашем районе.
- Trulia показывает списки, снижение цен и даже «тепловую карту недвижимости» со средними прейскурантными ценами на дома в вашем районе. Обратной стороной является то, что он показывает цены листинга, а не цены продажи.
- Domania, веб-сайт Lending Tree, предлагает раздел «Проверка цен на жилье», где вы можете ввести адрес и узнать продажную цену дома, проданного за последние пять лет.
- Местные веб-сайты по недвижимости: некоторые крупные группы по недвижимости могут составлять список недавно проданных объектов недвижимости в своем районе. Одним из примеров является Край-Лейке в Теннесси; его веб-сайт позволяет вам указать адрес конкретной собственности, чтобы узнать, за что она продается.