Ах, уединенный, тихий загородный дом, вдали от безумной толпы …
Но не достаточно далеко, чтобы быть вдали от IRS. Налоговые правила, применяемые к доходу от аренды загородного дома, который вы используете для собственного отпуска, стали еще более сложными.
Рынок домов для отпуска в этом году только открывается, и, если тенденции сохранятся, он станет блокбастером. Поскольку цены на жилье падают на дно, многие люди путешествуют по местам отдыха в поисках выгодных покупок. Опрос покупателей домов для отдыха и инвестиций, проведенный Национальной ассоциацией риэлторов в 2012 году, показал, что продажи домов для отпуска в прошлом году выросли на 7% и теперь составляют 11% от всех продаж домов. (Для сравнения, в 2011 году продажи первичного жилья упали на 15,5%).
Но правила IRS - это не день на пляже.
Правила, принятые в конце 2011 года, еще больше усложняют то, как вы должны выделять «личные» и «коммерческие» дни, когда вы пытаетесь списать часть своего загородного дома, потому что вы его сдавали в аренду.
По словам Джанет Хейги, дипломированного бухгалтера из Остина, Техас, определение «личного» использования теперь включает вашу семью и любого члена холдинговой компании, которую вы, возможно, создали, чтобы вы могли совместно владеть недвижимостью.
Думаете о безналоговом обмене домом, чтобы можно было дешево отдохнуть в другом месте? Подумайте еще раз: свопы также считаются «личным использованием», даже если вы взимаете арендную плату. А если вы возьмете с друзей меньше рыночной арендной платы, вы застрянете в уплате налогов налоговому инспектору.
Это на вершине и без того сложной формулы использования. Традиционно второй дом считается «личной собственностью», если вы занимаетесь им 14 дней ежегодно или 10% дней в течение налогового года. Но если недвижимость арендуется на 15 и более дней, вы должны пропорционально распределить любые вычеты или убытки. Конечно, все это становится еще более запутанным, если вы разделяете собственность.
Прежде чем погрузиться в заманчивую покупку:
- Проконсультируйтесь с бухгалтером о налоговых и денежных потоках, особенно если вы думаете, что дом будет «окупаться» за счет дохода от аренды.
- Проанализировать расходы на содержание имущества, включая налоги на имущество, страхование и уход за недвижимостью на дальние расстояния в межсезонье.
- Проконсультируйтесь со своим консультантом по инвестициям, чтобы узнать, не превысит ли добавление недвижимости в ваш портфель рекомендуемую долю недвижимости в структуре ваших активов.
- Рассмотрите предложения о совместном владении с учетом наихудшего сценария. Если другой из владельцев не может выполнить свои обязательства, оставшиеся владельцы будут вынуждены компенсировать слабину, а доход от аренды может или не может обеспечить послабление после уплаты налогов.
Узнать больше из Деньги имеют значение по понедельникам:
Сегодняшняя арендная плата за вчерашние дома
Налоговые льготы за энергоэффективность
Почему склад настолько переполнен?