Это не из легких, но программа 203k Федерального жилищного агентства позволяет домовладельцам финансировать ремонт домов в рамках их покупки или рефинансирования ссуды, застрахованной FHA.
Сколько? По-разному. Как это работает? По-разному.
Ага … это государственная программа. Но даже с рекордно низкими ставками по ипотеке FHA, которая гарантирует ипотечные кредиты, занимаемые владельцами, сделанные частными кредиторами, стала предпочтительной ипотекой для не склонных к риску кредиторов. Уже одно это делает программу 203k достойной внимания.
Ключевые факторы, которые вам придется преследовать, включают:
- Ваш новый лучший друг - инспектор 203k. Поскольку средства на ремонт включены в общую ссуду (не выдается отдельно), инспектор, утвержденный FHA, должен осмотреть дом и предлагаемый проект, чтобы убедиться, что все это соответствует общей стоимости ссуды. Эти инспекторы обычно являются домашними инспекторами со сверхспособностями FHA, поэтому работа с ними - крайняя версия работы со средним домашним инспектором.
- Как работает процесс, все время меняется. Как гражданское лицо, вы не можете быть в курсе всех нюансов предлагаемых, принятых, отмененных и восстановленных изменений. Плохая новость в том, что кредиторы тоже не успевают за этим. По словам консультанта по 203 тыс. Рэнди Наварро (из The Complete Inspection Company в пригороде Сиэтла), ключевым моментом является выбор кредитного специалиста, который регулярно обрабатывает 203 тыс. Ссуд. Не обращайтесь только к кредитору, который обрабатывает эти ссуды - во всем здании может не быть ни одного опытного кредитного специалиста. Расскажите потенциальным кредитным специалистам, сколько именно 203 тыс. Кредитов они обрабатывают ежегодно, и поговорите с 203 тыс. Инспекторов, с которыми они работают. Неуклюжий кредитный специалист может безнадежно запутать и без того сложный процесс. «Не будьте подопытным кроликом для кредитного специалиста, - говорит Наварро.
- Агенты по недвижимости не являются надежным источником информации о 203 тысячах кредитов. У них еще меньше стимулов быть в курсе сложных правил. И самое главное, агенты по недвижимости не имеют права голоса в процессе выдачи кредита.
- Размер кредита зависит от региона. но хорошее практическое правило состоит в том, что общая сумма ссуды не может превышать максимальную ссуду FHA для вашего региона. Это означает, что для того, чтобы финансы заработали, вы должны покупать дешево и существенно повышать рыночную стоимость дома с помощью умеренных, соответствующих рыночным условиям улучшений. Бинго! В этом весь смысл программы.
Подрядчик не получит аванс. Кредитор высвободит средства только после того, как работа будет завершена и одобрена. Это плохая новость для подрядчиков, у которых проблемы с денежным потоком, но это хорошая новость для компетентных подрядчиков, которым нравится гарантия того, что деньги ждут их в конце хорошо выполненной работы. (Известно, что у домовладельцев заканчиваются деньги, и они не сообщают об этом своим подрядчикам.)
Ваша заявка на ссуду останется в рабочем состоянии, если вы вспомните, что 203k - это смешанная ссуда, а это означает, что ваш проект ремонта подлежит гораздо большему контролю со стороны кредитора, чем обычный рефинансирование с выплатой наличных или ссуда на улучшение жилья. «Вы не можете делать с деньгами все, что хотите, - отмечает Наварро. «Если вы мятежник и попросите дядю Билли строить крышу вместо квалифицированного подрядчика, у вас будут проблемы. Но если вы готовы соблюдать правила, все пойдет хорошо ».
Для получения дополнительной информации о финансировании рассмотрите:
Как: (действительно) выиграть войну с торгами
Назначьте оценщика в вашу команду по ремонту
Получите высокие оценки за улучшения ниже среднего