Вы знаете, сколько вы заплатили за свой дом и сколько стоит дом по соседству. Вы знаете, что вложили в ремонт. Но вы можете не знать, сколько кредитор готов профинансировать, если ваш дом выставлен на продажу, если вы находитесь на рынке для рефинансирования или если вы рассматриваете возможность добавления кредитной линии для собственного капитала (HELOC). Вот где вступает в действие оценка. Оценки также могут использоваться для разделения собственности во время развода или урегулирования имущественных отношений, определения стоимости дома для отмены ипотечного страхования или определения стоимости для целей налогообложения.
При сделках с недвижимостью оценщики определяют справедливую рыночную стоимость собственности, которая является наиболее вероятной ценой, по которой она будет продаваться на свободном рынке. Затем кредитор использует эту информацию, чтобы определить, сколько ссудить под недвижимость, будь то прямая продажа, рефинансирование или собственный капитал. Если вы не знакомы с процессом оценки, это поможет увидеть, как профессионалы приходят к цифрам, которые помогают кредиторам составить такую цифру. Посмотрите, как они работают.
Основы
Поскольку правительство контролирует проведение оценок, они наводнены нормативными актами. Как правило, при продаже дома оценщик нанимается кредитором, и кредитор перекладывает расходы на покупателя, обычно в размере платы за подачу заявления. При рефинансировании или получении собственного капитала домовладелец оплачивает оценку.
Оценщик сравнивает продажную цену дома со стоимостью аналогичных домов, которые недавно были проданы в том же районе. Их называют сопоставимыми. Хотя нет установленного правила, когда кредитор соглашается профинансировать ипотеку, он хочет видеть минимум три сопоставимых объекта. Оценщики пытаются сравнить яблоко с яблоком. Например, оценщик не стал бы сравнивать ранчо площадью 1700 квадратных футов с двухэтажным Кейп-Кодом, который в два раза больше.
Стоимость оценки варьируется в зависимости от региона, но покупатель должен разумно ожидать, что она добавит от 300 до 500 долларов к затратам на закрытие. Домовладельца, который рефинансирует или добавляет вторую ипотеку, могут попросить оплатить сбор заранее.
Оценочная стоимость
Джон Бредемейер из Realcorp, оценочной фирмы в Омахе, говорит, что оценка - это не анализ согласованной цены продажи, а мнение о стоимости недвижимости. «Цена - это та часть, о которой договариваются покупатель и продавец, и она может быть такой же, как рыночная стоимость, выше или ниже», - говорит он. Оценка, с другой стороны, представляет собой оценку наиболее вероятной цены, по которой недвижимость будет продаваться. нормальные рыночные условия и он используется для определения суммы, которую владелец может занять под залог дома.
Оценщик недвижимости осматривает недвижимость, но этот шаг отличается от осмотра дома по заказу покупателя. Оценщик оценивает стоимость дома, а инспектор изучает его физическое состояние. И оценщик, и инспектор проверяют внутреннюю часть дома, но оценщик должен проверить количество и типы комнат, план этажа, квадратные метры, возраст, общее состояние и перечисленные удобства. Оценщик может измерить помещения и участок, отметив расположение, а также очевидные дефекты. Инспекторы сообщают как о крупных, так и о мелких проблемах. Например, хотя оценщик не будет проверять электрические розетки, чтобы убедиться, что они работают, инспектор это сделает.
Оценка слишком низкая - что теперь?
Что делать, если стоимость объекта оценки меньше той, на которую вы рассчитываете? Бредемейер говорит, что вы можете оспорить оценку, представив дополнительную информацию. Подумайте о том, чтобы ваш агент по недвижимости составил пакет сравнительных предложений, которые весят в вашу пользу или указывают на удобства, которые могли быть упущены. Нет гарантии, что вы получите корректировку по результатам аттестации, но попробовать стоит.
Не обращайте внимания на возможные проблемы
Вместо того, чтобы быть пораженным заниженной оценкой, избегайте проблем, которые подрывают продажи. Например, если вам не удалось получить надлежащие разрешения при реконструкции или пристройке вашего дома, у вас может возникнуть проблема.
Во многих случаях запрещенная работа может остановить продажу дома быстрее, чем молоток забьет гвоздь. Как узнать, разрешено ли добавление должным образом, если вы его не добавляли? Взгляните на эскизы, хранящиеся в вашем окружном или городском налоговом управлении. Скорее всего, если дополнение не появится, у проекта не было разрешения.
Хотя отсутствие разрешения не обязательно остановит продажу дома, оно может повлиять на оценку. Если выясняется, что разрешения отсутствуют, Бредемейер предлагает поговорить с местными властями и получить разрешение постфактум. По его словам, это может стоить вам штрафа, но в большинстве мест проблем не возникнет, если не будет конфликта с линиями отступления или зонированием.
Еще один верный способ снизить вашу будущую оценочную стоимость - перестроить окрестности. Если улицы вашего района застроены скромными домами с тремя спальнями и вы удвоите вложения на свое жилье, вам придется нелегко, если не невозможно, найти аналоги. Владение самым большим и самым красивым домом в квартале может стать убийцей сделки, когда будет проведена оценка. Бредемейер рекомендует проконсультироваться с оценщиком, прежде чем приступить к крупным проектам. «Привлечь оценщика к работе с клиентом», - говорит он. «Не ждите, пока у вас будет собака в этой битве».
Совет оценщика
Джон Бренан, директор по исследованиям и техническим вопросам Фонда оценки в Вашингтоне, округ Колумбия, говорит, что в каждом штате действуют свои собственные требования к лицензированию. Его агентство следит за тем, чтобы оценщики придерживались правил. И покупатель, и продавец «захвачены эмоциями от сделки», - говорит Бренан. «Банку необходимо знать, сколько он стоит, на основе независимого и беспристрастного анализа».
Бренан советует домовладельцам следить за тем, чтобы улучшения соответствовали местности, и понимали, что ваши вложения не всегда приносят прибыль в соотношении доллар к доллару при оценке. «Стоимость не обязательно равна стоимости», - говорит Бренан.
Но также стоит помнить, что эти улучшения вполне могут быть тем, что продает ваш дом.
Если вам нужен квалифицированный оценщик, обратите внимание на организации, перечисленные на веб-сайте Appraisal Foundation.