В связи с избытком проблемной недвижимости на рынке сейчас люди стремятся заключать сделки. Но тут мало места для ошибки. Вы должны быть умны в отношении домов, которые вы покупаете, и ремонта, который вы делаете. Вы также должны быть готовы удерживать свою собственность в течение длительного времени, иначе вы можете получить дом, который нельзя продать, и выплату по ипотеке, которую вы не можете себе позволить. Но если вы собираетесь попытаться перевернуть дома, вам нужно знать несколько вещей.
В поисках подходящего дома
Инвесторы в недвижимость живут и умирают за счет чисел. Вы должны влюбиться в сделку, а не в дом. И отличные предложения не собираются бросаться в глаза. Опытные инвесторы каждый день проводят время в поисках проблемной собственности, и у них есть сеть людей, которые ищут для них сделки.
Некоторые инвесторы выбирают другой путь домой с работы в поисках возможных сделок. Другие, такие как Сид Дэвис, инвестор в недвижимость и автор книги Продажа дома косметики: быстрые и простые способы получить максимально возможную цену, рекомендую выбрать конкретный район и регулярно проезжать по нему. «Ищите лучшее предложение в лучшем районе», - говорит Дэвис. «Даже в лучших районах всегда есть люди, которым нужно быстро продать. Выберите желаемую целевую область и составьте листовки с надписью «Я могу закрыть через неделю» или «Наличными вперед». Есть много людей в беде. ”
Эксперты говорят, что ищите дом, цена которого намного ниже рыночной. Это единственный способ заработать на сегодняшнем рынке.
Поиск финансирования
Даже когда ипотечное андеррайтинг было слабым, банкиры относились к инвесторам строже, чем к владельцам домов, требуя больше денег и взимая более высокие процентные ставки и комиссионные. Сегодня кредиторы строже, чем когда-либо, когда дело доходит до ссуды для инвестиций в недвижимость.
Для реабилитологов, владеющих домом, может быть проще получить кредитную линию под залог собственного капитала и использовать эти деньги для необходимого первоначального взноса. Но поймите, что вы делаете: вы подвергаете риску свой собственный дом, если не можете продать его и задерживаете платежи.
Мыслить в долгосрочной перспективе
Многие профессиональные инвесторы в недвижимость рассматривают переворот как недальновидный подход к бизнесу. Практически единственное преимущество, говорит Джонс-Кокс, - это быстрая прибыль, но налоги на прирост капитала съедают большую часть этой прибыли, а текущие рыночные условия не способствуют быстрой продаже. Кроме того, реабилитационные проекты известны тем, что занимают больше времени и стоят больше денег, чем предполагалось. Гораздо лучше держать дом и пользоваться долгосрочными выгодами.
Дэвис, который перевернул семь домов за год, соглашается, говоря: «Я зарабатывал от 10 000 до 12 000 долларов за дом и думал, что я довольно крутой человек. Это была самая глупая вещь, которую я когда-либо делал. Если бы я оставил их на правах аренды, то к настоящему времени у меня был бы капитал на 1,5 миллиона долларов ".
Возможно, самый разумный способ подойти к перевороту прямо сейчас, особенно для нового инвестора, - это купить дом как владелец, прожить в нем два или три года, ремонтируя его, а затем продать его с прибылью. Вы получите лучшую процентную ставку по финансированию, устраните необходимость в более крупных первоначальных взносах, требуемых от инвесторов, и огромном налоге на прирост капитала, который ласты платят за дома, которые они быстро покупают и продают, и дадите дому время оценить. «Это довольно впечатляющая стратегия - заработать 50 000 или 100 000 долларов и не платить с них налоги», - говорит Вена Джонс-Кокс, инвестор в недвижимость из Цинциннати и бывший президент Национальной ассоциации инвесторов в недвижимость.
Правильный ремонт
Как только вы найдете дом, вам нужно составить бюджет на ремонт и ремонт. Первым делом устанавливается приблизительная цена продажи. Это достигается путем сравнительного анализа рынка домов, похожих на тот, который вы продаете, по местоположению, возрасту, площади, количеству спален и ванных комнат, возрасту и характеристикам. Посмотрите на цены на дома, которые продаются, а также на те, которые стоят месяцами, рекомендует Дин Грациози, инвестор в недвижимость из Темпе, штат Аризона, и автор книги Миллионер по недвижимости. Это даст вам хорошее представление о том, что нужно включить в программу реабилитации.
Затем вычтите, сколько вы заплатили за дом, другие ваши расходы (например, комиссионные агента по недвижимости) и прибыль, которую вы хотели бы получить. «Это покажет вам, сколько вы можете потратить», - говорит он. Правила ремонта для rehabs очень похожи на те, которые рекомендуются покупателям дома, готовящим свой дом к продаже: первые впечатления имеют решающее значение, поэтому обратите особое внимание на передний двор, внешний вид дома и подъезд; кухни и хозяйские бани продают дом; не навязывайте покупателям свой стиль оформления; и держите цвета в нейтральной палитре, чтобы покупатели могли сделать ее самостоятельно.
Самая большая ошибка, которую, по мнению Джонс-Кокс, совершают инвесторы в своих перестройках, - это тратить деньги на модернизацию, которая не добавляет ценности и не подходит для района. «Они забираются в эти дома, влюбляются в них и думают, что было бы здорово поставить гидромассажную ванну в ванной в доме за 125 000 долларов», - говорит она. «Они неразумны в отношении того, что следует делать, заходят слишком далеко и никогда не вернут свои вложения».
Дайан Саатчи, старший вице-президент Corcoran Group, базирующаяся в Ист-Хэмптоне, штат Нью-Йорк, видит то же самое в многомиллионных реабилитациях. «Иногда люди тратят не так уж важно», - говорит Саатчи. «Кто-то установит дорогой генератор, и ему не хватит места в шкафу или складских помещений для дома такого размера. Или они сделают что-то, что не подходит для района. Если это район, где у всех домов есть гаражи, а вы превращаете гараж в тренажерный зал, это глупо ».
Если вы думаете, как успешный инвестор в недвижимость, и рассматриваете перепродажу или реабилитацию как долгосрочное вложение, у вас больше шансов на успех.
Есть десятки способов испортить ремонт, сделанный для перепродажи. Вверху списка находятся:
- Не делаю уроки. Сегодня на рынке выставлено на продажу так много домов, что конкуренция за покупателей очень высока. Проверьте соревнование, прежде чем начинать выбивать стены. Самый простой способ сделать это - посетить дни открытых дверей в том же ценовом диапазоне.
- За борт. Вы хотите, чтобы ваш дом выделялся, но не как больной палец. Сделайте свой немного лучше, чем у конкурентов, но сохраняйте согласованность с соседями.
- Не обращая внимания на двор. Некоторые реабилитологи тратят все свое время на интерьер и забывают о внешнем виде. Газон должен быть в наилучшей форме.
- Срезание углов. Есть большая разница между тем, чтобы делать что-то максимально дешевым и закрывать глаза на серьезные проблемы, чтобы сэкономить деньги. Не просто чистите и красите, когда что-то нужно отремонтировать или заменить.
- Наем подрядчиков без лицензии. Проблемы с структурной целостностью дома или его основных систем - отопления и охлаждения, водопровода и электричества - должны устранять лицензированные, застрахованные специалисты.
- Пытаюсь сделать все самостоятельно. Если вы не выполняли некоторые из более сложных работ по благоустройству дома, которые вы запланировали для своего дома, например, электромонтажные или сантехнические работы, то, вероятно, сейчас не время пытаться это сделать. Вы расстроитесь и, возможно, даже получите травму. Наймите профессионала и убедитесь, что вы включили эту стоимость в свой ремонтный бюджет.
- Недооценка временных рамок. Вероятно, вам следует сократить время, отведенное для завершения работы, особенно если вы не можете заплатить дополнительный месяц или два по ипотеке. Если у вас две ипотеки, очень важно установить реалистичные сроки.