Вам нужны контракты? Да, это краткий ответ
Контракты - важная часть бумажного следа, который поможет гарантировать, что вы получите то, что хотите. Этот путь начинается с ваших предварительных чертежей и переходит к эскизам дизайнера, а затем к рабочим чертежам. Смета приводит к заключению контрактов, и, в конце концов, дорога будет оклеена вашими аннулированными чеками и Сертификатом занятости. Это история с началом, серединой и заключением, и если ее части опустить, концовка может быть не из счастливых.
Контракты - это юридические документы, определяющие обязанности сторон. В контракте будет определена работа, которую должен выполнить каждый подрядчик, суммы, которые вы должны заплатить, и другие условия. Документы, вероятно, будут составлены на стандартных формах, которые вы, подрядчик и, возможно, ваш поверенный будете согласовывать и выполнять.
Контракты всегда должны быть в письменной форме
В большинстве штатов договор не имеет обязательной силы, если он не заключен в письменной форме. Это только логично: если понимание не записано с самого начала, когда позже возникает спор, как узнать, чье воспоминание правильное? Получите это на бумаге.
Вы можете больше никогда не просматривать контракт после того, как подписали его. Однако, поскольку договор с юридической точки зрения определяет отношения, которые у вас есть с подрядчиком, вы, вероятно, будете время от времени ссылаться на него по мере выполнения работы и осуществления платежей. При возникновении разногласий вы также будете ссылаться на него, поскольку он обеспечивает основу, определяющую ожидания, платежи и графики.
Очевидно, слово «подрядчик» происходит от слова «контракт». Допустим, вы встретились с подрядчиком, описали работу, он подготовил смету, и вы согласовали другие условия соглашения. Заключенный контракт обязывает подрядчика (то есть вас) заплатить подрядчику за согласованные работы.
Обе стороны должны подписать контракт, и обе стороны должны соблюдать условия, изложенные в соглашении. Как правило, это означает, что подрядчик будет обязан предоставить вам указанные материалы и оказать определенные услуги. В свою очередь, вы должны будете оплачивать эти товары и труд.
Однако в контракте следует как можно более подробно описывать работу, которую необходимо выполнить. Если смета составлялась на основе планов и спецификаций, они тоже должны стать частью контракта. Если смета была подготовлена без формального набора спецификаций, сейчас самое время конкретизировать. Необходимо указать используемые материалы, не только количество, но и торговые марки, номера моделей, размеры, вес, качество, цвет и другие детали. Необходимо указать график работ, а также цены и условия оплаты.
Чаще всего срок действия контрактов на ремонт начинается с оценки. Если вы добавляете террасу на кухне, подрядчик может однажды вечером прийти к вам домой, обсудить с вами работу, которую необходимо выполнить, осмотреть участок, а затем удалиться к своему калькулятору и планшету. Он, вероятно, воспользуется стандартной формой сметного контракта и может прямо на ваших глазах записать ваше имя, адрес, описание работы, которую необходимо выполнить, и материалы, которые будут использоваться, а затем подпишет лист и передаст его вам. для вашего рассмотрения. Он может попросить вас расписаться прямо сейчас, а также авансировать часть цены. Он может пообещать приступить к работе утром. Это может быть так просто.
Вы хотите поставить подпись на пунктирной линии?
Используйте свое собственное суждение: возможно, имеет смысл нанять его, вы можете захотеть, чтобы это сделали сразу, возможно, вы уже имели дело с этим парнем раньше и знаете, что он заслуживает доверия. В целом, однако, я бы предположил, что вам может быть лучше, если вы не торопитесь и должным образом обдумываете свое решение.
Независимо от того, большая или маленькая работа, скромная цена или ошеломляющая, есть основные вопросы, которые нужно задать подрядчику и о подрядчике.
Этот подрядчик выполняет качественную работу? Единственный способ узнать это - проверить некоторые из его предыдущих работ / рекомендаций.
Цена справедливая? Если у вас нет двух или более сопоставимых оценок, вы, вероятно, не сможете сделать это суждение. Получение как минимум трех - хорошая практика.
Справедливо ли вам эта бумажка? В частности, если документ длинный и напечатан мелким шрифтом, попросите своего юриста взглянуть на него. (Если стоимость работ, на которые заказывается контракт, невелика, возможно, вы не захотите тратить время и деньги на то, чтобы попросить своего юриста рассмотреть ее. Это может не иметь смысла, если гонорары адвокату будут больше, чем цена подрядчика. Одно из общих практических правил - попросите поверенного просмотреть любой контракт, который будет стоить вам больше, чем то, что вы заключили за неделю.)
Вы понимаете каждое слово? Во многих штатах закон требует, чтобы контракты составлялись простым языком, но в любом случае в вашем регионе постарайтесь понять, что вы подписываете. Не дайте себя обмануть сложными фразами вроде «до сих пор» и «несмотря на», заставляя соглашаться с тем, чего вы не имеете в виду.
Включает ли контракт все листы бумаги, которые прошли между двумя сторонами, подписавшими контракт? Сюда входят планы и спецификации, которые вы дали подрядчику, а также смету и любые изменения, которые он дал вам взамен. Помните, что только письменные заявления выдержат испытание большинством судов.
УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ
Вы никогда не должны платить больше, чем часть всей стоимости работы, прежде чем она начнется. Увеличение стоимости на 10 или, возможно, 15 процентов от предполагаемой стоимости является разумным. В общем, следует придерживаться принципа, согласно которому деньги должны переходить из рук в руки в зависимости от прогресса, а не разговоров или бумажной работы.
Если подрядчик требует непропорционально большой аванс, найдите другого подрядчика. Здравый смысл также предполагает, что по крайней мере от 15 до 20 процентов от общей суммы следует удерживать до тех пор, пока работа не будет выполнена, а все промежуточные платежи должны производиться только после завершения определенных частей работы, хотя по мере того, как совершаются крупные материальные закупки, более деньги должны течь. Оплата счетов - ваш лучший единственный метод контроля качества. Вы платите тогда, когда работа сделана правильно, а не раньше.
ВИДЫ ДОГОВОРОВ
Контракты сильно различаются. Те, с кем вы соглашаетесь с банками для получения ссуд, будут много говорить о финансовых «если», «а» или «но». Что касается банковских контрактов, то здесь особо не о чем договариваться, поскольку, скорее всего, это будет стандартный контракт. В контрактах со строителями все сделки разные, и нужно будет обсудить множество деталей. Также существует множество видов контрактов с подрядчиками. Некоторые устанавливают общую цену заранее, чтобы вы точно знали, какой будет окончательная цена; другие более гибкие. Не существует единого правильного подхода ко всем вакансиям, так что вот ваши варианты.
Договор паушальной выплаты
Для простой работы без особых излишеств (использование материалов, изготавливаемых на заказ, например, для выполнения простого дизайна), договор с единовременной выплатой часто является лучшим как для вас, так и для подрядчика. Ваш подрядчик также рассмотрит ваши планы, спецификации и, возможно, существующее здание. Затем он назовет вам цену. Если после представления его оценки не будет внесено никаких изменений, он будет обязан придерживаться этой цены.
Контракт с единовременной выплатой прост и устанавливает до начала строительства, сколько будет стоить. Однако, если вы решите использовать этот метод, убедитесь, что вы получили три или более оценок. Когда вы получаете единовременную оценку, вы не увидите разбивку затрат на материалы и рабочую силу, поэтому по этой оценке невозможно определить, составляет ли наценка контрактора на прибыль и накладные расходы десять или пятьдесят процентов. Если у вас есть несколько оценок, у вас есть база для сравнения.
Хотя это может показаться идеальным вариантом, многие подрядчики, выполняющие ремонтные работы, не соглашаются на контракт с единовременной выплатой. Слишком много неизвестных: что, если они обнаружат структурные проблемы? Или вам трудно найти новые материалы, соответствующие старым? Повреждения насекомыми часто не обнаруживают, пока не вскроют стены. Подрядчики не хотят, чтобы их прибыль была полностью подорвана неприятным открытием, которое они не могли сделать до начала работы.
Контракты с оплатой затрат или времени и материалов. Этот метод оплаты означает, что вы и ваш подрядчик договоритесь о процентной ставке, скажем, 10 или 20 процентов от его вознаграждения. Затем он будет взимать свои фактические затраты на время и материалы плюс процент. Работа с материалами стоимостью, скажем, 50 000 долларов, с согласованным гонораром в 20 процентов для подрядчика, обойдется вам в 60 000 долларов.
Наиболее очевидный недостаток таких контрактов «затраты плюс» состоит в том, что чем больше подрядчик тратит, тем больше он зарабатывает. У него нет стимула поддерживать низкие затраты, так как бывает, когда заранее устанавливается цена, с которой он знает, что ему приходится смириться. С другой стороны, когда дело доходит до работ, связанных с переоборудованием старого дома или где обязательно есть некоторые неизвестные (возможно, ваши окончательные решения по материалам еще не приняты), немногие подрядчики предложат вам единовременную цену. Они не могут оценить то, чего не знают.
Удостоверьтесь, что вы проверяете рекомендации вашего подрядчика вдвойне, если вы принимаете решение о распределении времени и материалов.
Невысокая цена
Один из способов установления верхнего предела при сохранении гибкости схемы «затраты плюс» - это заставить подрядчика согласиться выполнить работу на основе, известной как «недооценка». Это означает, что вы оба соглашаетесь на максимальную цену до того, как он приступит к работе. Затем он действует по принципу «затраты плюс». По завершении работы, если цена будет меньше цены, указанной в контракте, вы платите меньше; если больше, то это его проблема, и вы платите не больше, чем расстроенная цена.
Почасовая ставка
Некоторые более мелкие подрядчики могут попросить работать за почасовую оплату, а не за фиксированную плату. Могут сказать, что в итоге вам, наверное, будет дешевле.
Что ж, это возможно, хотя и маловероятно. Рекомендуется настаивать на установлении цены заранее. Таким образом, в будущем у вас не будет никаких сюрпризов. Кроме того, вы избегаете наличия сотрудников и дополнительных документов.
Рисовать
Некоторые подрядчики, особенно небольшие подводные лодки с ограниченным оборотным капиталом, просят о розыгрыше. Хотя каждый розыгрыш немного отличается, основная идея состоит в том, чтобы договориться о справедливом балансе оплаты за проделанную работу. Вы двое можете составить смету всей стоимости и график работ, а затем разделить общую цену на количество недель, необходимых для завершения. Затем подрядчику будет выплачиваться эта часть цены в конце каждой недели. Такой подход требует тщательного контроля на случай задержек. Это справедливо только до тех пор, пока работа продвигается в согласованном темпе.
Такие договоренности справедливы для обеих сторон при условии, что работа идет в соответствии с графиком. Однако убедитесь, что в случае работ, требующих проверки строительным отделом, большая часть денег, причитающихся по завершении различных этапов, выплачивается только после проведения проверок. Ответственность за проведение инспекций должна лежать на подрядчике. В типичном случае сантехник может попросить заплатить 50 или 60 процентов от общей стоимости, когда «черновая» работа будет завершена. Это справедливо, если работа прошла проверку. Вам нужно будет использовать свои инстинкты и здравый смысл в отношении того, какая часть данной работы будет сделана (если у вас есть архитектор или менеджер по строительству, который направляет вас, он должен принимать эти решения), но если она завершена за квартал, не платите в третьих. Четверть - это четверть - это четверть.
Отличный пункт для заключения контракта - это пункт, в котором говорится, что, если выполнение вашей работы будет отложено на неоправданное время, вы можете использовать неоплаченный остаток по контракту, чтобы нанять кого-то другого для завершения работы. Пункт должен указывать, каков ожидаемый график (тем самым определяя, что является «разумным»), а также может требовать уведомления (т. Е. О том, что вы должны сообщить подрядчику, что у него есть несколько дней или неделя для согласования действий, или иначе). Но это дает вам возможность в случае, если вы окажетесь замужем за ненадежным подрядчиком.
Положения о заранее оцененных убытках
С практической точки зрения, оговорки о заранее оцененных убытках представляют собой штрафные санкции (фактически, по закону в некоторых юрисдикциях эти статьи не подлежат исполнению, поскольку считаются штрафными санкциями). Оговорки о заранее оцененных убытках время от времени включаются в строительные контракты, но, как правило, они создают столько же проблем, сколько и решают. Если подрядчик опаздывает, а в его контракте есть пункт о штрафных санкциях, можно поспорить, что он возложит ответственность за задержки на кого-то другого. И кто скажет, что он не прав?
Чаще всего положения о штрафах приводят только к аргументации. Включение конкретного графика в контракт важно и, вероятно, так же ценно, как и пункт о штрафных санкциях.
Изменить заказы
Заказы на изменение не являются частью первоначального контракта, а являются официальными поправками к этому соглашению. Они выдаются, когда что-то в работе меняется: меняются материалы, изменяется дизайн или возникает какое-то непредвиденное осложнение.
Заказы на изменение не должны быть сложными, но если задание меняется, то заказы на изменение должны быть выполнены. Они являются ключевой частью бумажного следа, который вы создаете для управления своим проектом.