Смена домов всегда выглядит круто на реалити-шоу, и нет сомнений в том, что эти шоу, сжатые в 60-минутные сегменты, способствовали популярности этой тенденции инвестирования в недвижимость. На самом деле продажа проблемной недвижимости может быть воодушевляющей, но это также может привести к финансовой катастрофе.
Итак, подходящее ли время для глобальной пандемии, чтобы заняться мелким бизнесом? Или это худшая ошибка, которую вы можете сделать?
Снижение ставок на домашнюю страницу
Согласно новому отчету ATTOM Data Solutions, количество обращений за домом растет и падает, в зависимости от того, какую статистику вы просматриваете. Например, только за третий квартал 2022-2023 года (последний квартал, по которому данные были доступны на момент публикации) было перевернуто 57 155 домов на одну семью и кондоминиум. Согласно отчету, это составляет 5,1% от всех продаж домов в этом квартале.
Это много переворотов, если не учитывать, что во втором квартале 2022-2023 года на перевороты приходилось 5,7% всех продаж домов. А в третьем квартале 2022-2023 года на переворот приходилось 5,5% всех продаж жилья.
Это означает, что количество обращений за покупками жилья снижается, и, согласно отчету, эта тенденция сохраняется на более чем 90 процентах местных рынков (148 из 159 мегаполисов).
Наибольшие квартальные спады наблюдались в следующих метрополитенах:
- Киллен, Техас (-44,5 процента)
- Саванна, Джорджия (-43 процента)
- Йорк, Пенсильвания. (-42 процента)
- Грили, штат Колорадо (-41,5 процента)
- Спрингфилд, штат Массачусетс (-39,8 процента)
Другие города с квартальным снижением - от 39,1 до 37 процентов - включают Роли, Северная Каролина; Атланта; Канзас-Сити, штат Миссури; Сан Диего; и Рочестер, штат Нью-Йорк.
Тем не менее, в некоторых областях на самом деле наблюдалось увеличение количества хоум-флопов. Наибольший рост был отмечен в следующих областях:
- Давенпорт, Айова (+18,5%)
- Хилтон-Хед, Южная Каролина (+ 16,8%)
- Скрэнтон, Пенсильвания. (+12,2 процента)
- Амарилло, Техас (+10,9 процента)
- Каламазу, штат Мичиган (+7,7%)
Возврат домовладельцев растет
Согласно отчету, несмотря на то, что количество флипов снижается, прибыль была на самом деле высокой. В третьем квартале 2022-2023 года перевернутые дома были проданы с валовой прибылью в размере 73 766 долларов по сравнению с 69 000 долларов во втором квартале 2022-2023 года и 61 800 долларов в третьем квартале 2022-2023 года. Это самая высокая рентабельность инвестиций с первого квартала 2022-2023 года. рентабельность инвестиций составила 48%.
Эти показатели прибыли были одинаковыми в 104 из 159 проанализированных муниципальных районов. Наибольшая рентабельность была по следующим направлениям:
- Браунсвилл, Техас (182,9 процента)
- Остин, Техас (176,4 процента)
- Уэйко, Техас (157,4 процента)
- Спрингфилд, Миссури (145,3 процента)
- Саванна, Джорджия (143,6 процента)
Другие города с большим ежегодным увеличением прибыли - от 74 до 54 процентов - включают Роли, Северная Каролина; Феникс; Канзас-Сити, штат Миссури; и Лас-Вегас.
Однако в некоторых областях наблюдалось снижение рентабельности инвестиций. Наибольшее снижение произошло в следующих областях:
- Корпус-Кристи, Техас (77 процентов)
- Хилтон-Хед, Южная Каролина (72,9 процента)
- Боулдер, штат Колорадо (69,1%)
- Уилмингтон, Северная Каролина (58,9 процента)
- Саут-Бенд, штат Индиана (54,1 процента)
Среднее время переворачивания увеличивается
В отчете также показано, что во время пандемии на переворот домов уходит больше времени. В третьем квартале 2022-2023 года среднее время выполнения транзакций составило 192 дня. Во втором квартале 2022-2023 года среднее время составляло 184 дня, а в третьем квартале 2022-2023 года - всего 184 дня.
Фактически, средний показатель в третьем квартале 2022-2023 года, составлявший 192 дня, был самым длинным средним периодом за 17 лет (с третьего квартала 2003 года).
Почему вам стоит принять участие в игре
Итак, сейчас подходящее время, чтобы окунуться в рынок подбрасывания домов? Генри Анджели III, владелец компании Henry Buys Homes в Джексонвилле, штат Флорида, считает, что сейчас прекрасное время для того, чтобы менять дома. «Имеются рекордно низкие запасы из-за возросшего спроса в результате снижения процентных ставок по ипотечным кредитам», - говорит он. «Все пытаются извлечь выгоду из этих низких ставок в результате увеличения покупательной способности, особенно на моем рынке в Джексонвилле».
Его энтузиазм разделяет Люк Смит, основатель We Buy Property In Kentucky, который считает, что сейчас лучшее время, чем когда-либо, для того, чтобы заняться этим бизнесом. Смит также указывает на низкий уровень запасов, что приводит к высокому спросу. «Материалы для завершения ремонта стоят дороже, так как цены выросли из-за недостатков в цепочке поставок из-за пандемии, но стоимость недвижимости быстро растет», - объясняет Смит. «Высокий спрос привел к тому, что стоимость недвижимости стала торговаться рекордными темпами и по более высокой цене, что отлично подходит для продажи домов».
Смит предостерегает от переплаты, чтобы попасть на рынок подбрасывания домов. «Но в противном случае, если вы легко можете управлять проектом, вы можете выйти вперед».
Почему вам не следует участвовать в игре
Однако не все так оптимистично настроены в отношении успеха новичков в бизнесе по продаже домов. «Сейчас наблюдается« рекордная прибыль », потому что рынок домов резко вырос из-за COVID-19 и вырос в геометрической прогрессии по сравнению с рынком, когда были впервые приобретены сегодняшние дома», - говорит Райан Серхант, брокер по недвижимости и партнер. на Браво Листинг на миллион долларов в Нью-Йорке. «Но эта дельта ненадолго», - предупреждает он. «В бизнесе с переворотом дома вы зарабатываете деньги, когда купить; не входите в бизнес сегодня, основываясь на том, где находятся дома продажа в-это обратный путь.
Джонатан Факконе, управляющий член и основатель Halo HomeBuyers в Бриджуотере, штат Нью-Джерси, также выражает осторожность в отношении новичков. «Несмотря на то, что рынок недвижимости в целом сейчас хороший, а прибыль больше, чем была, я бы не рекомендовал людям заниматься этим бизнесом прямо сейчас». И он приводит три причины, почему:
1. Найти хорошие сделки для новых инвесторов крайне сложно.
«Рынок уже перенасыщен многими опытными инвесторами, которые ищут сделки с правильной прибылью». Факконе говорит, что новым инвесторам невероятно сложно конкурировать, если они не готовы платить больше за тот же дом. «Если вам придется переплатить, чтобы принять участие в проекте, вы подвергнетесь большему риску потерять деньги, когда все будет сказано и сделано».
2. Пандемия затрудняет ремонт домов.
Факконе говорит, что для получения прибыли цель всегда состоит в том, чтобы попасть в проект и выйти из него в кратчайшие сроки. «Это гарантирует, что вы максимизируете свой потенциал прибыли, снизив при этом другие риски, такие как перерасход средств на ремонт или невыполнение запланированной цены продажи». Однако, поскольку поселки работают медленно (и часто с сокращенным штатом), он говорит, что инспекции, получение разрешений на строительство и т. Д. Занимают больше времени. «Это проблема, потому что по мере увеличения сроков реализации проекта увеличиваются транспортные расходы, что снижает прибыль». Он говорит, что еще более опасно то, что рынок может измениться, а если это произойдет, пока вы реализуете проект, это может иметь катастрофические последствия.
3. Из-за пандемии стало труднее много анализировать.
«Ключом к успешному переводу домов является покупка по правильной цене, которая требует правильной оценки дома, чтобы определить, за что его можно продать». Факконе говорит, что в идеальных условиях сложно оценить домашнюю антиретровирусную терапию (после ремонта), но говорит, что COVID-19 приводит к быстрой корректировке цен. «Трудно предсказать, каким будет АРВ-препарат, когда вы будете готовы выставить дом на рынок, и это становится скорее игрой в догадки, чем расчетным инвестиционным решением». Он рекомендует подождать, пока рынок стабилизируется, прежде чем прыгать.