Когда вы найдете идеальный дом, заставить продавца принять вашу ставку - это лишь первый шаг в процессе переговоров. Условия продажи - и даже некоторые предметы в доме и в собственности - также открыты для обсуждения.
Однако во многом ваша переговорная сила может зависеть от рынка. «Невероятная нехватка домов на рынке прямо сейчас приводит к тому, что мы находимся на рынке крайне продавцов», - говорит Крис Линдал, генеральный директор и основатель Kris Lindahl Real Estate, которая обслуживает рынки Колорадо, Миннесоты и Висконсина. В зависимости от рыночных колебаний и местоположения переговоры могут идти как по течению, так и по течению.
«Опыт местного агента является огромным преимуществом, когда речь идет о знании того, о чем вы можете договориться на текущем рынке и в конкретном районе, в котором вы хотите купить, потому что вы должны знать рынок, чтобы вести переговоры, - объясняет Линдал. (И это только одна из вещей, о которых ваш риэлтор хотел бы, чтобы вы знали.)
В зависимости от вашего рынка, это некоторые из условий, затрат и других факторов, с которыми вы можете договориться при покупке дома.
Дата закрытия
Согласование даты закрытия может работать несколькими способами. По словам Линдала, когда покупатель открыт для пожеланий продавца относительно даты закрытия, это может помочь его предложению выделиться и стать более привлекательным. Но если вы уверены в своем предложении, вы можете попытаться использовать дату закрытия другим способом. «Если продавцу потребуется дополнительное время, покупатели могут предоставить его в обмен на немного более низкую цену», - объясняет Джон Уолкап, соучредитель UrbanDigs в Нью-Йорке, штат Нью-Йорк.
С другой стороны, иногда именно покупателю требуется гибкая дата въезда. «Некоторые покупатели будут вести переговоры о раннем заселении собственности, что может быть полезно, если их аренда заканчивается до закрытия дома», - говорит Тайлер Форте, генеральный директор Felix Homes в Нэшвилле, штат Теннесси.
«Это дает покупателю возможность переехать в новый дом до закрытия, что может сделать процесс переезда менее напряженным».
Затраты на закрытие
Заключительные расходы, связанные с покупкой дома, могут оказаться довольно высокими, но вам, возможно, не придется оплачивать их все. «Затраты на закрытие отделены от цены, поэтому многие покупатели считают, что эти затраты являются стандартными, хотя на самом деле многие из них могут быть предметом переговоров, особенно если рынок в данный момент благоприятствует покупателям», - делится Уолкап.
Другими словами, вы можете попросить продавца оплатить ваши заключительные расходы. «Однако покупатели и их поверенные должны подтвердить сумму в ипотечном банке, потому что банки могут иметь ограничения на разрешенную сумму», - объясняет Михал Гартенберг, агент Warburg Realty в Нью-Йорке, штат Нью-Йорк.
CEMA
Если вы живете в штате Нью-Йорк, а их проживает 19 миллионов человек, возможно, вам удастся заключить CEMA (Соглашение о консолидации, продлении и изменении). «Если у покупателя и продавца есть ипотека, вы можете заключить договор CEMA, который позволяет покупателям переуступать старую ипотеку, консолидировать ее и вносить в нее новую ипотеку для рефинансирования и, в некоторых случаях, покупок», объясняет Карен Костив, агент Warburg Realty в Нью-Йорке, штат Нью-Йорк.
«Используя эту стратегию, покупатели платят налог с разницы между текущим балансом продавца по непогашенной ипотеке (старая ипотека) и новой ипотечной ссудой покупателя», - говорит Костив.
Ее коллега, агент Варбурга Кристофер Тотаро соглашается и добавляет: «При покупке кондоминиума или дома на одну семью, когда у продавца уже есть ипотечный кредит, согласие на CEMA может сэкономить около 2 процентов налога на регистрацию ипотеки». Однако он предупреждает, что обработка CEMA может занять 30 дней или больше. В зависимости от банка вы можете ждать несколько месяцев, так что это может быть не очень хорошей тактикой переговоров, если вы торопитесь.
бытовая техника
Многие думают, что стиральная машина, сушилка и холодильник автоматически включаются в стоимость дома. Однако Форте считает, что это распространенное заблуждение. «К сожалению, эти приборы не считаются приспособлениями и не поставляются вместе с домом, если это не оговорено в договоре купли-продажи», - поясняет он. «Продавцы очень часто передают эту технику если вы включаете их в предложение, поэтому я обязательно запрошу их в процессе переговоров ».
Обновления
Гартенберг говорит, что с домом новой постройки вы можете без дополнительных затрат договориться о его модернизации и дополнениях, таких как складские помещения. Однако не тратьте зря на светильники, смесители и неиспользуемое пространство. Домовладельцы ошибочно доплачивают за эти функции, но многие из них недорогие и их легко добавить.
Подумайте о том, чтобы попросить дополнительное полезное пространство, более высокие кухонные шкафы и функции, которые будет дорого и сложно добавить позже. Еще одно соображение: не выбирайте домашние тенденции, которые скоро исчезнут.
Конкретные предметы в доме
Если вам нравятся определенные предметы в доме, возможно, вы также сможете договориться о них. «Часто продавец переезжает в новый дом, где диван не работает или у него больше нет места для пианино», - говорит Линдал. «В большинстве ситуаций не помешает задать вопросы, потому что отдельные предметы мебели могут быть предметом переговоров по некоторым сделкам».
Forte соглашается и говорит, что один покупатель включил в контракт коммерческую газонокосилку продавца стоимостью 10 000 долларов. «Речь идет о собственности, о которой идет речь, примерно на 5 акрах, и покупатели были заинтересованы в покупке газонокосилки у продавца, чтобы им не пришлось покупать новую», - поясняет он.
По словам Грега Курцнера, президента / брокера Resideum в Альфаретте, штат Джорджия, продавцы оставили оконные жалюзи и холодильники (а также передали домашние гарантии). «Лодки, произведения искусства, бильярдные столы и джакузи часто являются предметами переговоров».
Но он также видел некоторые необычные переговоры по таким предметам, как водные мотоциклы. «И в одном случае возникла проблема с своевременным закрытием из-за задержки продавца, и покупатель договорился о том, чтобы продавец оплатил гостиницу покупателя».
Курцнер говорит, что покупатели также выплатили продавцу задолженность по налогам на недвижимость. «У меня также были покупатели, которые согласились оставить собаку, которую продавец должен был оставить, и держать рыбу в пруду с карпами кои».