Покупка дуплекса, также известного как дом на две семьи или многоквартирного дома, может быть разумным прибыльным шагом в виде инвестиций в недвижимость или в качестве дома, занимаемого владельцем, который окупит вас. Но есть проблемы, а также награды, специфичные для владения этими типами собственности. Прочтите всю необходимую информацию, которая поможет убедиться, что ваша крупная покупка будет бесполезной, а не чередой сюрпризов.
ЗА: Добро пожаловать в мир налоговых вычетов.
Подумываете о замене осветительной арматуры арендатора на потолочный вентилятор? Удержание! Перила крыльца нужно заменить? Удержание! По большей части любой ремонт или улучшение помещений ваших арендаторов будет квалифицироваться как списание налогов. Если ваш дом занят собственником, то работу, выполненную в общих помещениях, обычно можно списать на 50 процентов, но большинство вычетов не распространяется на вашу личную жилую площадь. Списание - отличный способ вернуть деньги за улучшение вашей собственности, но обязательно внимательно изучите, что считается вычетом в IRS.
ПРОТИВ: Теперь у вас есть небольшой бизнес.
С доходом приходят процессы и бумажная работа - и это начинается с первого дня, когда вы показываете свою новую квартиру. Все, от заявок на аренду до договоров аренды, должно быть задокументировано. У налогового времени есть свои проблемы, так как вам нужно будет заполнить отчет о прибылях и убытках и отразить все свои вычеты с помощью распределенных по категориям квитанций. Опытный бухгалтер будет вашим лучшим другом, но вы можете просмотреть налоговые формы, общие для арендуемой недвижимости, здесь.
PRO: Доступ к вариантам финансирования для нескольких семей.
Существует множество кредитных продуктов, предназначенных для многоквартирных домов. Например, если вы покупаете дуплекс, который занимает владелец, ипотека Федерального жилищного управления (FHA) может стать отличным выбором благодаря конкурентоспособным процентным ставкам и более низким первоначальным взносам. Ссуды FHA также обычно более снисходительны к более низким кредитным рейтингам. Однако имейте в виду, что FHA требует, чтобы вы проживали в собственности не менее года.
ПРОТИВ: Вы домовладелец!
От ущерба имуществу до жалоб на шум - все зависит от вас. Наем фирмы по управлению недвижимостью может снять большую часть вашего стресса, но также сократит вашу прибыль. Лучшая защита от проблемных арендаторов - это тщательный процесс проверки всех потенциальных клиентов, включая запрос на получение информации о преступнике (CORI) и проверку кредитоспособности. И то, и другое можно получить через службы проверки арендаторов, доступные в Интернете. Чтобы получить доступ к передовой практике в вашем штате, найдите ближайший к вам курс обучения арендодателей. Как правило, они предлагаются через местные жилищные агентства по относительно низкой цене.
ЗА: Большая гибкость жилья в будущем.
Сегодняшняя арендуемая недвижимость может стать завтрашней квартирой для свекрови - или вы, возможно, захотите в конечном итоге восстановить свой многосемейный дом до его первоначального статуса для одной семьи в качестве дома престарелых для себя. В любом случае подумайте о будущих вариантах жилья, которые может иметь дуплекс, в дополнение к краткосрочной доходности.
ПРОТИВ: Это ваша собственность и ваша ответственность.
Открытие дуплекса для арендаторов также может открыть мир ответственности. Вы можете нести юридическую ответственность за любые телесные повреждения, нанесенные вашей собственности, а также за множество других нарушений, начиная от удаления свинцовой краски и заканчивая обледенением на крыльце домов ваших арендаторов. Обязательно изучите законы, касающиеся прав арендаторов в вашем штате, и тесно сотрудничайте со своей страховой компанией, чтобы убедиться, что ваше страховое покрытие адекватно.
ЗА: Ваши арендаторы оплатят ваши инвестиции.
Многосемейная недвижимость - это инвестиция, и доход от аренды поможет вам за нее заплатить! Подсчитайте цифры и решите, позволит ли полученный вами доход внести дополнительные платежи по ипотеке и выплатить ее досрочно, или вы собираетесь получить прибыль, которую можно использовать в качестве личного дохода. Щелкните здесь, чтобы получить информацию о том, как оценить рентабельность инвестиций перед покупкой дуплекса.
ПРОТИВ: Ужасное слово «E».
Несмотря на ваши лучшие рекомендации и усилия по проверке кредитоспособности, вы можете столкнуться с арендатором, который не может внести арендную плату или серьезно повредить собственность - и принять решение о выселении в качестве последнего средства. К сожалению, выселение арендатора может быть трудоемким, дорогостоящим и эмоционально истощающим, и законы, регулирующие то, как вы должны это делать как домовладелец, варьируются от штата к штату. Обязательно изучите надлежащий процесс выселения в вашем штате задолго до того, как возникнет необходимость в этом наихудшем сценарии. Обратиться в местный жилищный орган - хорошее начало.