Возможно, вы искали несколько месяцев или даже лет и теперь нашли идеальный дом. Ваша мечта сопровождается тщательно проработанными завитками, резным ножом ручной работы или величественными белыми колоннами. Он также внесен в список ресурсов исторического района в Национальном реестре исторических мест. Что это обозначает? Что вам следует учесть, прежде чем решить, что этот дом вам подходит?
1. Обладая историческим домом, вы становитесь частью чего-то большего.
Регистрация в Национальном реестре - это особенная, высококлассная услуга, которая привлекает определенную группу покупателей жилья, предполагает Том Заннелли, старший агент по продажам Paragon Real Estate в Сан-Франциско, хотя их обаяние может также привлечь внимание неожиданных покупателей. Владение недвижимостью в историческом районе дает вам уникальную возможность интерпретировать и делиться историей своего дома в качестве хранителя признанного вклада в прошлое нашей страны.
Том и Линн Вуд, архитекторы и руководители Time Line Architecture, сознательно решили жить в районе перестроенного военного корпуса в форте Итан Аллен в Эссексе, штат Вирджиния. И окружение, и дом поощряли повторное использование жилых помещений, в то время как пространство предлагало необычный дизайн, мастерство и материалы. «Это был шанс стать частью чего-то большего и уникального», - сказала Линн.
2. Покупка исторического дома дает значительный возврат инвестиций.
Цитирование в Национальном реестре подтверждает историческое значение дома, но реальная ценность может быть реализована в стабильности и прочности стоимости собственности. Исследование продаж домов в Южной Каролине в 2000 году показало, что дома в исторических районах Колумбии продавались на 26 процентов быстрее, чем рынок в целом; в то время как исторические владельцы Beauport увидели на 21% большую продажную цену. В Риме, штат Джорджия, недвижимость в определенных исторических районах выросла в цене на 10 процентов больше, чем аналогичные объекты без исторического обозначения в период с 1980 по 1996 год. Исследования, проведенные в Техасе, Нью-Йорке и Пенсильвании, подтверждают положительное влияние обозначения исторического района на стоимость недвижимости, при этом общий рост составляет от 5 до 20 процентов. Стабильность стоимости собственности, по всей видимости, распространяется и на владение собственником: по сообщениям, текучесть собственников в исторических районах ниже, чем в районах, где это различие отсутствует.
3. Ремонт и дополнения исторического дома могут регулироваться.
Включение в Национальный реестр - это признание важности собственности для своего сообщества, штата или нации. Некоторые покупатели жилья могут быть обеспокоены этим указанием Службы национальных парков, опасаясь нарушения своих прав собственности. Но в целом эти опасения необоснованны, поскольку работа не получает федеральных денег и не требует федеральной лицензии или разрешения. Владельцы не обязаны восстанавливать свою собственность или открывать свои двери для публики.
Однако многие муниципалитеты определили районы контроля за проектированием в областях, которые были определены как имеющие особое историческое, архитектурное, живописное, культурное или визуальное значение. Здания в этих районах могут быть рассмотрены на предмет любых предлагаемых изменений, дополнений или сноса. Эти постановления о сохранении помочь домовладельцам защитить свои инвестиции, сохранив исторический облик своих районов. Потенциальному покупателю недвижимости в установленном историческом районе рекомендуется посетить местный офис по планированию и зонированию, чтобы определить, какие правила могут быть применимы к ним.
Обзор любого проекта может включать диапазон от поверхностной оценки администратором зонирования до рассмотрения вторичной комиссией, которая дает конкретные рекомендации по вопросам исторической чувствительности и архитектурной совместимости. Для определенных видов работ домовладельцам может потребоваться получить разрешение, называемое Сертификатом соответствия (COA) или Разрешением на мелкую работу, в их офисе планирования или исторической комиссии. Сообщества, которые полагаются на исторический туризм, часто имеют более строгие процедуры проверки: историческая саванна требует проверки на предмет таких незначительных изменений, как смена навесов. В районе Роу-Хаус города Нью-Йорка перед заменой внешних жалюзи необходимо оформить сертификат подлинности. Проверка распространяется только на внешний вид любого строения в историческом районе и не влияет на внутренние изменения.
Некоторые исторические районные комиссии могут потребовать замены поврежденных материалов натурой, то есть материалами или конструктивными особенностями, присущими зданию. Хотя для переделки исторического дома могут потребоваться специальные или дорогие материалы или мастерство, это будет сбалансировано с вероятностью того, что инвестиции останутся верными. Кроме того, защищенная собственность вашего соседа с меньшей вероятностью будет изменена таким образом, чтобы снизить стоимость вашей собственности.
4. Исторический дом может иметь доступ к ресурсам для сохранения.
В некоторых случаях здания, перечисленные в Национальном реестре как вносящие ресурсы, могут иметь право на ограниченную финансовую помощь в виде грантов, займов или налоговых льгот. Грузия на восемь лет заморозила начисление налога на имущество в отношении обозначенных исторических объектов. В настоящее время федеральное правительство ограничивает возможности налоговых льгот для структур, приносящих доход (а не только для жилых домов). Природоохранные организации - еще один источник скромной финансовой помощи.
Сервитуты по сохранению могут быть организованы через местные органы власти или частные организации, такие как Historic New England (ранее Общество сохранения древностей Новой Англии). Эти меры могут снизить бремя налога на имущество, обеспечивая при этом сохранение, защиту и обслуживание вашей исторической собственности. Программы различаются от штата к штату, поэтому уточняйте это в вашем Государственном управлении по охране исторического наследия (SHPO), в местном агентстве по планированию или в общественном историческом обществе.
Тысячи исторических районов были внесены федеральным правительством в Национальный реестр, от знаменитых домов Ньюпорта до скромных жилых домов Новой Англии. За дополнительной информацией обращайтесь в Национальный регистр исторических мест или в местное Государственное управление по охране исторических памятников.