После Второй мировой войны федеральное правительство приложило руку к продвижению и поддержке доступного жилья с помощью GI Bills и финансирования под низкие проценты. Эта политика и субсидии были очень эффективными, помогая возвращающимся военнослужащим и другим покупателям жилья впервые попасть в свои первые дома. Но в условиях быстрого экономического роста и бэби-бума одни только традиционные федеральные субсидии не смогли справиться с растущим разрывом в доступности. Семьям нужны безопасные и достойные места для жизни. Сообщества нуждаются в адекватном предложении жилья любого уровня цен, а предприятиям необходимо жилье, доступное для их рабочей силы.
Доступно для покупки
Федеральное правительство определяет доступность жилья как стоимость жилья, не превышающую 30 процентов дохода семьи. Стоимость жилья определяется как сумма арендной платы или основного долга, процентов, налогов и страхования (PITI). Если предположить, что ваш средний доход за 2002 год составляет 43 318 долларов США (по данным переписи населения США), вы будете тратить не более 1083 долларов в месяц на расходы на жилье. Теперь, если мы также предположим, что вы покупаете дом по средней цене 2002 года в 158 300 долларов (Национальная ассоциация риэлторов), вам нужно будет внести первоначальный взнос в размере 28 890 долларов, чтобы купить этот дом, и по-прежнему соответствовать определению «доступный по цене». . » Конечно, есть и другие факторы, которые влияют на эту сделку, включая ставку по ипотеке, срок (продолжительность) кредита, баллы и стоимость закрытия. Измените любой из этих факторов, и ваш первоначальный взнос или ежемесячные платежи могут увеличиваться или уменьшаться. А если учесть баллы и затраты на закрытие, ваши общие денежные затраты при закрытии составят более 33 000 долларов! По определению правительства, этот дом может быть доступным для владения, но с такой суммой денежных средств, требуемых авансом, будет ли он доступен для вас?
Доступно для строительства
Одним из основных факторов доступности является стоимость строительства жилья. Группы строителей часто заявляют - и правительственная статистика поддерживает эти утверждения, - что жилищное строительство традиционно выводит нацию из рецессии. Это неудивительно, если учесть, что жилищное строительство приносит пользу не только торговле, но также производству, профессиональным услугам и даже транспорту. Но спрос на новое жилье может вызвать нехватку рабочей силы и материалов. Задержки из-за погодных условий или проблем с разрешениями также увеличивают расходы, и эти расходы перекладываются на покупателя. Строители новых домов обычно работают с довольно узкой чистой прибылью от 5 до 10 процентов, поэтому даже небольшой всплеск затрат может резко сократить прибыль застройщика и увеличить расходы на жилье для покупателей.
Опытный строитель может помочь покупателю жилья снизить расходы за счет тщательного проектирования и выбора материалов. Этот процесс называется «стоимостной инжиниринг», и в ваших интересах как покупателя найти строителя, который полностью его понимает. Но в то время как строительная отрасль, безусловно, выигрывает от инноваций в материалах и методах, независимый застройщик, как правило, не может существенно повлиять на общую доступность жилья. Подумайте об этом так: особняк за 750 000 долларов по своей сути построен из тех же материалов, что и ранчо с тремя спальнями за 125 000 долларов. Завышенная цена связана не только с отделкой.
Снижение стоимости жилья
Один из ключевых способов достижения доступности - увеличение плотности жилья. Правила землепользования на федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне могут иметь огромное влияние на доступность жилья. Например, правила о водно-болотных угодьях убирают с рынка жилья большие участки земли, сокращая предложение. Местные правила зонирования, которые требуют наличия участков площадью пять акров для каждого дома на одну семью, также увеличивают давление на предложение земли. Есть определенные фиксированные затраты на развитие любого участка земли, включая планирование участка и разрешения, дороги, электричество, канализацию и воду. Все эти расходы должны быть включены в продажную цену жилья, построенного на земельном участке. Если зонирование или другие правила ограничивают участок только строительством одного дома, все эти затраты на развитие должны будут нести этот единственный дом, что приведет к увеличению цены. Если правила зонирования допускают более высокую плотность застройки - больше домов на участок, - застройщик может распределить затраты на застройку на все жилые единицы, так что строительство и покупка одного и того же дома будет дешевле.
Жилищная политика по доступности
Местные органы власти обычно вмешиваются, когда нехватка доступного жилья начинает подрывать жизнеспособность сообщества. Во многих районах страны основные работники, такие как полиция, пожарные, медицинские работники и учителя, не могут позволить себе жить в общинах, где они работают. Некоторые муниципалитеты теперь предлагают субсидии и другие стимулы, чтобы сократить разрыв в доступности и привлечь рабочих ближе к своей работе. Другие меры, применяемые местными органами власти и правительствами штатов, включают требования о доступности жилья и постановления о инклюзивном зонировании.
В Массачусетсе, например, Закон 40B является законодательным актом штата, который требует, чтобы каждый муниципалитет штата проводил жилищную политику с целью сделать по крайней мере 10 процентов его жилищного фонда доступным для людей с доходом 80 или менее процентов от среднего дохода в районе. (AMI). Такие меры могут потребовать от застройщиков увеличения плотности застройки для более эффективного использования доступной земли. Некоторые правила требуют, чтобы застройщики делали определенный процент построенных домов доступным. Закон 40B был одним из первых таких законодательных актов в стране и частично отвечал за создание примерно 18 000 единиц жилья, отвечающих этому уровню доступности. Мэн последовал их примеру с аналогичным законом. Сегодня в каждой области страны растет список штатов, в которых действуют или еще не приняты законы, которые продвигают и / или предписывают доступность жилья.
Существует также ряд некоммерческих организаций и программ, которые специально занимаются вопросами доступности жилья. Например, общинные земельные фонды (CLT) обычно являются частными некоммерческими организациями, которые получают гранты и пожертвования на покупку земли и жилья по долгосрочной финансовой доступности. Большинство CLT продают дома, но держат землю «в доверительном управлении» на основе долгосрочной аренды земли домовладельцу. Большинство договоров аренды CLT требует определенного ограничения капитала, чтобы после продажи дома он оставался доступным для следующего покупателя. Другие организации включают Habitat for Humanity, NeighborWorks, государственные агентства жилищного финансирования и местные жилищные органы. Одна относительно новая федеральная программа, реализуемая через местные жилищные органы, позволяет арендаторам, имеющим право на получение жилья, использовать жилищные ваучеры по Разделу 8 для покупки дома. Местные банки и ипотечные кредиторы часто имеют самую свежую информацию о кредитных программах для новых покупателей.
Пример: общинные земельные фонды спасают жилье
Город Берлингтон, с населением около 40 000 человек, является крупнейшим городом Вермонта. Несмотря на стабильную экономику и очарование маленького городка, Берлингтон имеет свою долю проблем большого города: высокая арендная плата, отсутствующие арендодатели, стареющий жилищный фонд и зарплаты, которые отстают от роста цен на жилье. В 1984 году городские руководители и защитники жилищного строительства учредили Земельный фонд Берлингтона (BCLT), первый муниципальный фонд CLT. Сегодня это крупнейший CLT в США, насчитывающий более 2500 участников.
CLT - это общественная организация с демократическим контролем, которая приобретает землю и здания и держит землю в доверительном управлении на благо общества в целом. Что касается доступного жилья, эта модель исключает стоимость земли из уравнения стоимости жилья, тем самым делая дом более доступным. Кроме того, земельный фонд предоставляет домовладельцу долгосрочную (обычно 99 лет) возобновляемую аренду. Взамен покупатели соглашаются ограничить цену дома, если и когда они решат его продать. Во многих случаях CLT получает первый вариант выкупа дома по установленной формуле цене. Домовладельцы получают меньше капитала от продажи, но это ограничение гарантирует, что дом будет доступным для следующего покупателя.
В среднем, жилье BCLT, впервые построенное на дому, доступно для людей и составляет 62 процента от среднего дохода по местности. При перепродаже средний дом BCLT доступен для людей, зарабатывающих 57% AMI, но продажа приносит владельцам чистую прибыль в размере более 6000 долларов.
20 лет назад ограничение собственного капитала могло быть радикальной идеей, но эта модель стала общепринятой. Когда в 1984 году был основан Burlington Community Land Trust, там было всего несколько CLT. Сегодня их более 160 в 34 штатах, а также в Канаде и Великобритании.