Если у вас есть деньги на оплату проекта реконструкции, вам не нужно читать этот раздел. Однако большинству людей необходимо занимать деньги, чтобы обеспечить свою работу.
Оптимальным вариантом обычно является ипотечный кредит. Это потому, что проценты по ипотеке не облагаются налогом. Есть несколько разновидностей ипотечных кредитов, которые могут предоставить средства для проекта ремонта дома, но каждый зависит от того, сколько у вас собственного капитала. Собственный капитал - это чистая стоимость вашей собственности после вычета всей задолженности перед ней из ее валовой стоимости. Позвольте мне перевести.
Предположим, вы хотите занять 25 000 долларов, чтобы улучшить свой дом за 100 000 долларов. Если ваш первоначальный первоначальный взнос составлял, скажем, 25 процентов от покупной цены, а ваша выплата по основной сумме с тех пор равнялась еще 25 процентам, вы владеете оставшимися 50 процентами или половиной вашего дома. Это будет означать, что вы являетесь отличным кандидатом на получение этой ссуды, поскольку большинство банков ссужают до 75 процентов стоимости существующего дома.
Есть несколько способов использовать это эквити. Двумя основными являются первая ипотека и вторая ипотека.
ПЕРВАЯ ИПОТЕКА
Для ремонтника дома переговоры о новой первой ипотеке - это один из способов гарантировать ремонт. На практике это означает, что вы будете обращаться в банк за совершенно новой ипотекой. Если банк одобрит ссуду, часть выручки будет использована для погашения существующей ипотеки. После вычета расходов на закрытие сделки и сборов вам будет выплачено все, что останется. Как правило, новая ипотека имеет особый смысл, когда процентная ставка, которую вы платите, как минимум на один процентный пункт выше, чем ставка, которую вы бы платили по новой ипотеке.
ВТОРАЯ ИПОТЕКА
Вторая ипотека - это именно то, что следует из ее названия: это дополнительная ипотека к первой закладной, которую вы несете. Обычно владелец второй ипотеки будет иметь право требования на собственность в случае, если вы не произведете платежи. Во время первоначальной покупки дома продавец мог согласиться на получение второй ипотеки, но для домовладельца, планирующего ремонт, наиболее вероятным источником второй ипотеки является кредитное учреждение.
ЗАКРЫТИЕ РАСХОДОВ
Затраты варьируются от штата к штату и от банка к банку, но они могут включать гонорары юриста (возможно, ваши и банка); сборы за регистрацию; ипотечные, трансфертные или другие налоги; баллы по ссуде (комиссии, рассчитываемые как процентные пункты от суммы заимствования, то есть два балла по ссуде в 100 000 долларов представляют собой комиссию в размере 2 000 долларов США); страхование титула; сборы за подачу документов; сборы за подачу заявления; оценочные расходы; стоимость кредитного отчета; и так далее.
При традиционной ипотеке все эти расходы обычно несет заемщик; ссудой под акции банк платит за многие из них. Когда вы подаете заявку на ссуду, большинство банков обычно предоставляют оценку общих затрат на закрытие сделки. Спросите о разбивке, если ее не предлагают.
ДРУГИЕ ВАРИАНТЫ
Помимо ипотеки, существуют и другие варианты ссуды, которые могут соответствовать вашим конкретным финансовым обстоятельствам.
Авансы по кредитной карте
Если ваш ремонт будет скромным по стоимости, вы можете избежать бумажной волокиты и расходов, связанных с заявками на получение кредита, и просто получить денежный аванс с одной или нескольких своих кредитных карт. Однако имейте в виду, что процентные ставки, как правило, довольно высоки (часто более чем в два раза выше, чем по ипотеке).
Персональный кредит
Персональный заем - это относительно простая сделка. Вы подаете заявку кредитору, он проверяет вашу кредитоспособность и задолженность, и он одобряет или отклоняет заявку. Ссуда не обеспечена вашим домом, и решение об одобрении (или отклонении) ссуды принимается на основе вашего кредитного рейтинга, дохода и общей оценки вашего финансового здоровья. Ставка обычно будет намного выше, чем для ипотеки; срок короче; и проценты не подлежат налогообложению. Учитывая эти недостатки, личный заем должен быть в вашем списке вариантов.
Воздушная ипотека
Раздельная ипотека - это такая ипотека, при которой крупная или «раздутая» выплата оставшейся основной суммы должна быть произведена в определенный день. Выплаты производятся в процессе, часто только в виде процентов, хотя в некоторых случаях также производятся основные выплаты токенов. Воздушная ипотека чаще встречается при сделках с недвижимостью для коммерческих или многоквартирных домов. Однако, если ремонт вашего дома включает в себя нечто большее, чем просто расширение или реконструкцию вашего дома для вашей семьи - если, скажем, ваше улучшение включает добавление квартиры или коммерческого офисного помещения, которое, как вы ожидаете, принесет доход, и вы планируете продать все сложный в течение нескольких лет - ипотека на воздушном шаре может иметь смысл.
Строительный кредит
Чтобы построить совершенно новый дом, немногие банки выдадут стандартную ипотеку. Вместо этого банк предоставит ссуду на строительство, которая после завершения строительства дома и выдачи свидетельства о проживании будет преобразована в более традиционную первую ипотеку.
Строительный кредит работает так. Когда банк одобряет ссуду, будет определен график выплат, в котором указывается, что определенный процент поступлений от ссуды должен быть выплачен после завершения строительства нового фундамента, больше после завершения строительства крыши, больше во время установки окон. , и так далее. Вы составляете свое дополнение, и банк платит вам по графику, когда они видят, что его ограничения соблюдены.
В большинстве случаев строительный кредит - не лучший вариант для ремонтника дома. Однако, если вы радикально реконструируете дом, а стоимость строительства значительно превышает собственный капитал, имеющийся у вас в доме, комбинация строительной ссуды и ипотеки может быть вашей лучшей стратегией.
Кредитные союзы
Если вы являетесь членом или имеете право на членство в кредитном союзе, это может быть еще один источник средств. Большинство кредитных союзов - это некоммерческие организации, которые существуют для обслуживания своих членов, помогая как сберегать, так и занимать деньги. Узнайте у кредитного специалиста или менеджера кредитного союза о ставках, сроках и других деталях. Часто кредитные союзы ссужают деньги своим членам на очень выгодных условиях и с меньшим количеством документов, чем та же сделка потребовалась бы в традиционном банке. Однако проценты не подлежат налогообложению.
КАКОЙ КРЕДИТ ЯВЛЯЕТСЯ ПРАВИЛЬНЫМ?
Правильный заем - это тот, который лучше всего соответствует вашим конкретным финансовым обстоятельствам. В большинстве случаев ключевые определения таковы: достаточно ли это денег для выполнения работы? и можем ли мы позволить себе ежемесячный платеж?
Если у вас мало опыта в этих финансовых вопросах, обратитесь за советом к таким профессионалам, как ваш адвокат, бухгалтер или брокер по недвижимости, который занимался покупкой вашего дома. Ваш банкир также может помочь.
Когда придет время подавать заявление о ссуде, сделайте это лично. Если возможно, поговорите с человеком, который утверждает ссуды или проверяет их, и постарайтесь понять, насколько он или она склонны быть полезными. Убедитесь, что вы получили все приложения и инструкции, а также четко понимаете процессы утверждения и оплаты.
Еще одно предложение? После того, как вы поговорили со своим банкиром и определили, что вы считаете лучшей стратегией, спите. Поговорите еще пару раз, возможно, со своим юристом или близким другом, деловой хватке которого вы доверяете. Занимать деньги - значит брать на себя большие и часто долгосрочные обязательства, и не следует делать это случайно.