Жан Наяр - лицензированный агент по недвижимости в Bond New York и автор нескольких книг по декорированию и дизайну, в том числе Проект «Счастливый дом» (издательство Filipacchi, 2013).
Поскольку почти треть продаж домов в этой стране состоит из собственности, находящейся на той или иной стадии отчуждения права выкупа в прошлом квартале, покупка дома, лишенного права выкупа, является отличным способом заключить потрясающую сделку на дом. Но закрытые дома, которые были заброшены или заброшены в течение месяцев или даже лет, часто сопряжены со скрытыми расходами, которые могут превратить эту сделку в денежную яму. Здесь группа экспертов предлагает свои основные советы о том, что нужно делать, если вы хотите купить дом, лишенный права выкупа.
1. Инвестируйте в домашний осмотр.
«Примерно за 300-400 долларов домашний инспектор может предоставить полный отчет о структуре, механических и основных компонентах дома и собственности», - говорит Грег Херб, лицензированный риэлтор и владелец Herb Real Estate в Бойертауне, штат Пенсильвания. Чарльз Гиффорд, лицензированный домашний инспектор и владелец Amerispec в Джексонвилле, штат Флорида, соглашается, добавляя, что осмотр дома должным образом аттестованным домашним инспектором даст вам «лучшее представление о том, что вы покупаете, и предоставит вам основу для определения приоритетности ваших покупок». отремонтировать - или уйти, если с ним не справиться ".
2. Найдите информацию об истории дома.
Многие штаты требуют, чтобы продавцы недвижимости заполняли Заявление о раскрытии информации о собственности продавца (SPDS) в рамках любой транзакции. «SPDS обычно выявляет любые известные материальные дефекты, связанные с недвижимостью, и предоставляет покупателю историческую перспективу дома, его обслуживания, а также любых ремонтов или дополнений, выполненных в рамках предыдущего владения», - говорит Херб. Однако часто из этих утверждений есть определенные исключения, например, когда дом передается между мужем и женой или между братьями и сестрами. Другое распространенное исключение - когда сторонний продавец, например банк или кредитное учреждение, владеет недвижимостью в результате обращения взыскания. «Когда вы покупаете заложенное имущество в банке, в котором никогда не было дома, вы теряете историческую перспективу как покупатель», - говорит Херб, добавляя, что осмотр дома может помочь вам узнать об изменениях, которые могли произойти за время жизни. недвижимость.
3. Осушите дом.
По словам Гиффорда, который также является членом Американского общества домашних инспекторов (ASHI), если вы планируете купить дом, в котором никто не жил в течение нескольких месяцев, «первое, что вы должны спросить, - это: включены ли коммунальные службы? «В домах, лишенных права выкупа, во многих частях страны« вода отключена, ловушки заполнены экологически чистым антифризом, а водопроводные линии могут подвергаться сжатию воздухом или продуваться и полностью осушаться », чтобы предотвратить замерзание труб и - ломается, - объясняет Гиффорд. Перед домашним осмотром линии необходимо проверить под давлением и подать напряжение. И, по словам Гиффорда, вам может потребоваться лицензированный электрик для проведения проверки безопасности электричества в отеле перед его восстановлением. «В каждом муниципалитете есть свои правила, - говорит он, - и от зарубежных покупателей могут потребовать внести плату за включение электроэнергии, и все может усложниться, если нужно позвонить в три или четыре коммунальных предприятия, прежде чем вы сможете получить все. операционная. Хороший агент по недвижимости должен быть в состоянии предоставить вам рекомендации ».
4. Проверьте наличие проблем с водопроводом.
Самые серьезные проблемы в заброшенных домах или домах, лишенных права выкупа, часто возникают из-за поломки водопроводных труб или утечек. «Иногда, когда вы копаете под поверхностью протекающего унитаза, который был плохо отремонтирован, вы обнаруживаете, что вам нужно заменить не только свинцовый изгиб, но и целые полы, балки пола и гипсокартон, который гнил или содержит плесень», - говорит Мэтью Барнетт, лицензированный домашний инспектор и владелец компании Accurate Building Inspectors, базирующейся в Бруклине, штат Нью-Йорк. Барнетт, член ASHI, говорит, что решение проблемы плесени может стоить от пары сотен долларов до 20 000–30 000 долларов и более, чтобы отремонтировать и заменить целые полы и стены из гипса или гипсокартона.
5. Исследовать механические, водонагревательные и электрические системы.
«В заброшенных домах с системами приточной вентиляции грязь, мусор и даже мелкие животные скапливаются в воздуховодах, - говорит Барнетт, - и если в течение длительного времени вокруг котлов или печей сохранялась влажность, теплообменники могут подвергнуться коррозии, и вы их нужно будет полностью заменить ». По его словам, это может стоить от 3000 до 5000 долларов, в зависимости от типа системы, которая вам понадобится. «Некоторые коммунальные предприятия не зажигают контрольную лампу газовых систем, если фильтры загрязнены в целях пожарной безопасности», - добавляет Андреа Джонсон, лицензированный брокер по недвижимости из Портленда, штат Орегон, член-основатель и партнер REO Partners. Это означает, что вам нужно предположить расходы на уборку, чтобы проверить их работоспособность.
6. Ищите признаки отложенного обслуживания.
«Когда владельцы просто сдадутся и перестанут заботиться о своем доме, возникнет множество проблем с обслуживанием, таких как необходимость чистить водосточные желоба, убирать мусор с крыши, срезать заросшую растительность и заделывать плитку в душевых и ваннах. », - говорит Гиффорд, добавляя, что в некоторых неблагополучных районах нередко обнаруживается, что бытовые приборы, конденсаторные блоки и потолочные светильники были полностью удалены. По словам Барнетта, «дешевый ремонт, такой как использование клейкой ленты или замазки сантехника на протекающей трубе или непрофессиональная проводка вентилятора» также может привести к более глубоким проблемам, таким как плесень или опасность пожара, которые могут потребовать дорогостоящих ремонтных работ в будущем.
7. Проверьте фундамент на трещины, крышу, утечки и другие внешние повреждения.
«Мы склонны видеть в этом плохие крыши, структурные проблемы, повреждение водой и другие дорогостоящие ремонты», - говорит Гиффорд. «В засушливом климате, например в Техасе, фундамент домов необходимо поливать, иначе они могут треснуть и разрушить дом», - добавляет Джонсон. Для дома с бассейном Барнетт рекомендует обратиться в службу бассейнов, чтобы убедиться, что подземные трубопроводы и оборудование не треснуты и не забиты. «Обычный осмотр дома будет охватывать общее состояние откачки и фильтрации, патио, бортовых камней и скиммеров, но служба бассейна может попытаться запустить систему, чтобы увидеть, есть ли какие-либо существенные повреждения оборудования», - он говорит. Если возникнет проблема, владелец может дать вам разрешение на возобновление работы.
8. Провести размах канализации.
Специально для домов старше 20 лет Джонсон предлагает инвестировать в осмотр канализации. «Линии могут быть разорваны корнями деревьев, - говорит она, - или они могут быть неправильно подключены к общественным системам». Линии также могут быть сгнившими, забитыми или поврежденными. Сантехническая компания может провести видеокамеру через линию, чтобы определить ее состояние.
9. Разрешите любые залоговые права.
«Во многих муниципалитетах есть правила, касающиеся содержания собственности, - говорит Херб. «Если банк владеет недвижимостью, он, как правило, придерживается графика стрижки газона, но если он этого не делает, муниципалитет может наложить залог на собственность, если он должен войти и ухаживать за газоном», - говорит он. «Любое количество других залогов могло быть наложено на собственность неоплачиваемыми подрядчиками, коммунальными предприятиями, ассоциациями домовладельцев и т.п.», - говорит Джонсон. Перед закрытием собственности вам необходимо убедиться, что все залоговые права тщательно расследованы вами и титулованным должностным лицом и устранены, прежде чем право собственности может быть передано вам от предыдущего владельца.
10. Повторно закройте все замки.
«Многие дома подключены к системе главного ключа», - говорит Джонсон. «Это означает, что у бесчисленных брокеров, подрядчиков, оценщиков и других людей может быть этот ключ». Если вы покупаете дом, лишенный права выкупа, она советует защитить себя и свою собственность, немедленно установив новые замки с новыми ключами, прежде чем вы переедете.