Встроенные аквариумы: удобство, которое быстро становится утомительным.
Из всех неудачных улучшений дома, которые Дэниел Фрайс наблюдал за свои 30 лет в качестве оценщика дома, аквариумы возглавляют его список лидеров потерь 2012 года - улучшения дома, которые почти не приносили никакой отдачи от инвестиций.
«Это неразумное вложение», - невозмутимо говорит Фрис из Атланты, штат Джорджия. Стекло резервуара затуманивается, а грязные фильтры источают запах гниющих водорослей. Еще хуже - да, становится еще хуже - некоторые владельцы переделывают аквариумы с рыбками в жилища рептилий. И мало что заставляет потенциального покупателя дома бежать быстрее, чем вид бычьей змеи в столовой.
Аквариумы возглавляют наш список «улучшений» с низкой окупаемостью инвестиций, но каждый проект в этом списке имеет по крайней мере одну общую черту: глубокое несоответствие между намерениями домовладельца и стандартами района.
Местная культура, предпочтения и рыночные условия определяют окупаемость улучшений. Вложите свои деньги в удобства, которые не соответствуют норме для вашего непосредственного района, и вы даже не получите 5% -ную надбавку по сравнению с соседними домами, независимо от того, сколько вы потратили, - говорит Кевин Кросс, владелец Анкориджа, расположенного в районе AK. агентство недвижимости Cross & Associates.
Показательный пример: гранитные столешницы фактически подрывают рыночную стоимость на Аляске. Экстремальные перепады температур вызывают постоянное оседание и оседание фундамента дома, что приводит к короблению и растрескиванию твердых поверхностей камня. Ламинат дает ровно столько, чтобы сделать его предпочтительным материалом для прилавков.
«Поймите, что любой, кто ищет дом, будет стоять перед вами со своим мобильным телефоном, глядя на все оценочные значения домов вокруг вас», - продолжает он. «Когда покупатель смотрит на дом, он не ищет причин для покупки дома. Они ищут причины не покупать вашу. Ваша задача - устранить как можно больше причин «не покупать». Если цена правильная, чистая, организованная и привлекательная, старый дом будет продаваться быстрее, чем новый, даже с превосходными удобствами ».
Покупатели сразу же замечают расхождения в ценах и не хотят платить за ошибочные улучшения… как и остальные товары в нашем списке лучших не.
Лидер потерь №2: Встроенная электроника
Когда речь идет о новейших телевизорах и звуковых системах, право на хвастовство длится всего несколько месяцев. Как только следующая штуковина попадает на рынок, сегодняшняя блестящая игрушка быстро тускнеет. Ценность, добавленная тратой на первоклассную автономную электронику, может быть спорной, но, по крайней мере, вы можете легко взять оборудование с собой. Встроенные элементы часто доминируют во всей комнате, и их реверберация также может ухудшить удобство использования соседних комнат.
Владелец дома за 3 миллиона долларов хвастался Фрайсу, что его встроенная аудиосистема стоит 650 000 долларов. Это было перебором даже для особняка. «Он мог бы потратить 50 000 долларов на медиа-комнату и получить от этого такую же выгоду», - говорит Фрайс. «Вы должны рассматривать электронику как личную собственность, даже если она встроена».
Лидер потери №3: Ликвидация третьей или четвертой спальни.
Несомненно, гардеробная и расширенная главная ванная были бы выгодным аргументом в пользу продажи, но только в том случае, если это пространство не будет отнято у третьей или четвертой спальни. Если норма соседства - три спальни, дом с двумя спальнями находится в очень невыгодном положении. Количество спален должно быть сбалансировано с общей жилой площадью. Дом со слишком большим или слишком небольшим количеством спален имеет однобокую планировку, которая не будет полезна многим покупателям. Все еще хотите ту кладовку? Возможно, вы сумеете оправдать это, если примените второе кардинальное правило возврата. (Продолжай читать).
Лидер потери №4: Перестройка подвала.
Улучшения ниже уровня никогда не окупаются так же, как отремонтированное или добавленное пространство выше уровня. Тщательно сравните стоимость ремонта чердака, добавления слухового окна или даже поднятия крыши с ремонтом подвала высокого класса. Особенно это актуально для домов средней ценовой категории. Элитные дома вполне могут сохранить ценность готового подвала, но только если все вышеупомянутое пространство пригодно для жизни.
Лидер потерь №5: Обширное жилое пространство на открытом воздухе, не соответствующее климату.
По словам Фриса, уличные кухни с мужскими решетками и деревянными столешницами можно использовать десять месяцев в году на Юге, поэтому эти проекты сохраняют свою ценность. Не так много на Севере, где камин - более удобное вложение. Кросс сообщает, что водные сооружения не продают аляскинские дома, учитывая, что они лежат под четырьмя футами снега в течение полугода. Прежде чем создавать солярий, крытую веранду, тщательно продуманную террасу или летнюю кухню, особенно если вы переезжаете, примите местный образ жизни.
В основе каждого из этих ужасов лежит величайшее заблуждение о благоустройстве дома: если вы его построите, они заплатят. Фрис объясняет, что рекомендации оценщиков заставят кредитора бросить вызов, если улучшения увеличат рыночную стоимость дома более чем на 10% от его стоимости без улучшения. Когда вы оцениваете бюджет своего проекта, держите общую вкладку не более 10% от текущей стоимости вашего дома. Тратьте больше, только если рассчитываете окупаемость с точки зрения личного удовольствия.
Использовать как ссылку Ремоделирование Ежегодный отчет журнала "Затраты и ценность". Региональные прорывы показывают стоимость модернизации, отдачу и разницу. Средние значения полезны для сравнительных оценок и могут помочь вам определить ожидания с самого начала.
Это может быть балансирующим действием для доведения до идеальной доходности, особенно если вы планируете продать дом в ближайшее время. Подумайте о том, чтобы сделать одну улучшенную точку фокусировки по умеренной цене, которая сделает комнату незабываемой. Например, один или один встраиваемый специальный прибор на кухне может быть важным аргументом в пользу продажи. Этим прибором может быть выдвижной ящик для подогрева, или холодильник для вина, или плита с пятью конфорками и сковородкой вместо стандартной плиты с четырьмя конфорками. Даже в этом случае рассчитывайте окупаемость с точки зрения более короткого времени продажи, а не с точки зрения возврата в долларах.
Есть противоядие от неудачных улучшений. Оценщики называют это «стоимостью лечения», и это второе кардинальное правило возврата. Сколько будет стоить вырвать оскорбительное приспособление и сделать эту часть дома нормальной?
Стоимость лечения заброшенного аквариума составляет всего около 1000 долларов. Стоимость превращения гардеробной в спальню может составлять всего 500 долларов. Но затраты на то, чтобы вырвать забитый водорослями, крошащийся бассейн, обойдутся в десять раз дороже. Если сомневаетесь, получите две оценки: одну для улучшения, другую для исключения.
Если вам это необходимо, выделите время и деньги на «лекарство» и убедитесь, что вы тем временем выжали из этой функции каждый момент счастья.