Это была неудачная попытка уменьшить размер платы за дом меньшего размера, в результате чего Джозеф Кортес, риэлтор из Корпус-Кристи, штат Техас, стал арендодателем.
«Мы с женой начали строить дом, потому что были беременны первым ребенком», - объясняет он. «Пытаясь снизить нашу оплату, мы построили дом на 300 квадратных футов меньше, чем наш нынешний. Но в процессе у нас было несколько задержек из-за погодных условий, и строительство заняло больше времени, чем ожидалось. Моя жена забеременела еще больше, и она должна была сдать дом примерно в одно и то же время ».
Когда Кортезы подумали о переезде с новорожденным, они были потрясены, поэтому выставили свой новый дом на продажу. Но продать его оказалось не так-то просто, как они надеялись. После большого интереса, но без предложений, пару спросили, разрешат ли они кому-нибудь арендовать дом на год, а затем купить дом. «Мы взяли это», - говорит он. «Мы зарабатываем примерно 15 долларов в месяц».
Обстоятельства могут быть разными, но история домовладельцев по всей стране одинакова. Поскольку рынок продолжает бурлить, некоторые из тех, кто надеялся продать, теперь превращаются в сопротивляющихся арендодателей.
Решение сдать дом в аренду
Решение сдать дом в аренду может быть трудным как в эмоциональном, так и в финансовом плане.
Решите, будет ли убыток, который вы понесете, продав дом за меньшую сумму, чем вы должны сейчас, больше, чем любой убыток, который вы понесете при его сдаче в аренду, - говорит Брет Холмс, президент Advanced Management Group, компании по управлению недвижимостью из Лас-Вегаса. «Вы должны рассчитать, собирались ли вы сегодня продавать, какие убытки понесли бы», - говорит он. «Затем подумайте, сколько вы потеряете из-за разницы между тем, сколько ренты вы приносите, и как долго вы хотите ее сдавать». Например, если у вас есть отрицательный денежный поток в 100 долларов каждый месяц, когда вы сдаете дом в аренду и думаете, что будете снимать его на два года, вы потеряете 2400 долларов на доме за этот период времени. «Если это больше, чем вы потеряете, продав его в убыток, вероятно, лучше просто покончить с этим», - объясняет Холмс. В противном случае, говорит он, аренда имеет смысл.
Эмоционально, конечно, есть совсем другой комплекс проблем. «Это создает эмоциональные связи, и трудно увидеть, что кто-то не заботится о собственности так же хорошо, как когда-то делал ее владелец», - говорит Кортез. Вы должны сделать шаг назад и посмотреть на это объективно, чтобы стать лучшим домовладельцем.
Знайте свои местные законы
Первое, что вам следует сделать, если вы решите арендовать, - это изучить ваши местные законы. В некоторых регионах вам может потребоваться лицензия на ведение бизнеса, если вы хотите арендовать дом.
«Мы должны были получить бизнес-лицензию от правительства Вашингтона, округ Колумбия, когда мы сдавали нашу собственность в аренду», - объясняет Бронаг Хэнли, которая стала арендодателем, когда она переехала из Вашингтона на Западное побережье вместе со своим мужем, и пара решила, что они этого не делают. хотят продать свой дом, над которым они так долго работали. Но Хэнли не ожидал трудностей с получением документа. «Это заняло целую вечность», - сказала она. «У них был случайный ремонт, который они хотели, чтобы мы сделали, это была значительная плата, и им пришлось назначить инспектора, чтобы он приехал в дом». Весь процесс занял около месяца, и Хэнли говорит, что потенциальному домовладельцу / домовладельцу следует помнить об этом, потому что это не только может нарушить ваш график, но и эмоционально истощает.
По словам Брауна Минчера, президента и управляющего брокера Aggie Real Estate LLC и Aggie Commercial LLC в Форт-Коллинзе, штат Колорадо, потенциальным арендодателям также необходимо ознакомиться с законами о равных жилищных возможностях. pet, это довольно стандартная практика и не будет считаться дискриминацией », - поясняет он. «Но вы, очевидно, не можете изменить свои обычаи на основе расы, пола, вероисповедания, культуры, религии или чего-то еще. Это должно быть основано на вашем фактическом риске ».
Поиск подходящей цены аренды
По словам Минчера, решить, сколько платить за аренду, может быть непросто, потому что часто сумма, за которую вы можете сдать недвижимость, не связана с тем, за что вы должны иметь возможность ее продать.
«Многим людям это трудно понять, потому что они хотят компенсировать этот платеж по ипотеке», - говорит Холмс.
И хотя сумма, которую вы платите банку, будет в некоторой степени зависеть от того, что вы взимаете, важно провести исследование того, за что сдают в аренду похожие дома, так же, как вы бы смотрели на сравнительные свойства при определении запрашиваемой цены для продаж. .
«Конечно, вы хотите реалистично взглянуть на свой PITI (основную сумму, проценты, налоги и расходы на страховые выплаты), если у вас есть платеж на дом, что делает большинство людей», - говорит он. «Но вы также должны учитывать, что рынок выдержит с точки зрения арендной платы». Минчер говорит, что если вы купили таунхаус на пике рыночной цены, вы, вероятно, не заплатите 1200 долларов, если все другие подобные дома сдают за 900 долларов в месяц.
Еще один фактор, который следует учитывать, - это страхование. Вы будете платить больше за страховку дома, который сдаете в аренду, несмотря на то, что вы страхуете не его содержимое, а только конструкцию. Позвоните в страховую компанию домовладельцев и поговорите с ними о любом повышении тарифов в результате изменения вашего статуса проживания в доме, чтобы вы могли учесть это в цене, которую вы будете взимать с арендатора.
А для домовладельцев, которые заплатили больше за гранитные столешницы, великолепные деревянные панели или кухню, полностью изготовленную из нержавеющей стали, есть и другие плохие новости. Эти дополнительные функции не обязательно приводят к повышению арендной платы. «Из-за этого у вас может быть меньше вакансий, но вы разговариваете с арендаторами, а не с покупателями», - объясняет Минчер. «Их не волнует ваш красивый ландшафт. Так что выяснить, за что взимать плату, - непростая задача ».
Как средний домовладелец, подумывающий об аренде, должен противостоять этой проблеме? «Вам просто нужно просмотреть газеты и онлайн-рекламу и почувствовать, для чего нужен дом в вашем ценовом диапазоне в радиусе примерно трех миль», - говорит Холмс. Другие хорошие источники информации включают доверенного брокера или риэлтора; если у вас хорошие отношения с кем-то из сферы недвижимости, он или она может дать вам полезный совет.
Поиск подходящих арендаторов
После того, как вы оценили свой дом и у вас появился интерес со стороны потенциального арендатора, очень важно проявить должную осмотрительность при проверке человека или людей, которым вы будете доверять свой дом.
«Люди могут самостоятельно подтвердить трудоустройство, связавшись с текущим работодателем», - говорит Холмс. «Получите квитанции о зарплате, чтобы убедиться, что они зарабатывают то, что, по их словам, делают. Также сделайте проверку истории аренды. Позвоните предыдущим домовладельцам и узнайте, какую информацию вы можете получить ».
Кроме того, рассмотрите возможность передачи части процесса проверки аренды на аутсорсинг. «Если человек хочет пройти полную проверку, это довольно интенсивный процесс, потому что вы, по сути, становитесь агентством кредитной информации», - говорит Холмс. По этой причине домовладельцы должны рассмотреть возможность поиска компаний, которые проводят за вас процесс отбора арендаторов, говорит он. Они будут проводить проверки кредитоспособности, выселения, проверки на судимость и другие подобные проверки.
Компания по отбору арендаторов - вот как Хэнли нашла своих первых арендаторов. «Мы наняли компанию по управлению арендой, чтобы найти арендаторов, поскольку у них были навыки и ресурсы для проверки кредитоспособности и биографии», - говорит она. «Мы заплатили им процент от арендной платы за первый месяц за их услуги. Это того стоило, так как мы остановились на паре бухгалтеров из Висконсина, которые были лучшими арендаторами! »
Готовы ли вы стать арендодателем?
После того, как ваши арендаторы размещены, ваша основная обязанность как арендодателя - поддерживать недвижимость. Но если вы живете в другом городе, штате или даже стране, как вы справитесь с этим, если в середине августа лопнет труба или сломается кондиционер?
«Я советую внедрить программу гарантии для дома», - говорит Холмс. «Что-то пойдет не так - всегда так. Программа гарантии для дома предотвращает огромные расходы из собственного кармана, когда это случается ».
Большинство программ гарантии для дома предусматривают надбавку, которую вы платите один раз в год. Затем, если что-то пойдет не так, что не покрывает страховка вашего домовладельца - например, протекает посудомоечная машина или холодильник, который не охлаждает - вы звоните в гарантийную компанию. Вы платите «доплату», обычно от 50 до 60 долларов, а оставшуюся часть счета за ремонт берет на себя гарантийная компания.
Однако, если вы не хотите платить первоначальный взнос по гарантии на дом, наймите мастера на все руки. «Выход за пределы своей зоны комфорта может стоить больше денег, чем ремонтники», - говорит Кортез. «Во многих случаях нанять эксперта того стоит. Найдите хорошего разнорабочего, заслуживающего доверия ».
Управление деньгами
Хотя процесс сдачи недвижимости в аренду и управления ею может быть всеобъемлющим для начинающих арендодателей, обращение с долларами и центами является критически важным фактором.
• Страхование: «Поговорите со своей страховой компанией об аренде вашей собственности», - говорит Минчер. «Вы собираетесь перенести свое страховое покрытие из полиса домовладельца в полис инвестиционной собственности, который будет охватывать фактическую структуру, но не содержание», - говорит он, добавляя, что это критический что арендодатели ясно дают понять своим арендаторам, что их страховое покрытие не защищает имущество или ответственность арендатора. «Полисы арендаторов такие дешевые», - говорит он. «Мы в значительной степени заставляем наших арендаторов получать их. Мы практически проводим их до страховой компании ».
• Налоги: Это может быть сложно для собственника / арендодателя. Если вы планируете продать недвижимость в ближайшие несколько лет, вы, вероятно, просто захотите вычесть налоги на недвижимость, как обычно. Но если вы переводите его в настоящую инвестиционную недвижимость и не планируете продавать какое-то время, могут быть другие налоговые льготы. По словам Минчера, вы можете обесценить арендуемую недвижимость, что является реальной налоговой выгодой, потому что цены на жилье действительно должны вырасти. «Если недвижимость удерживается для инвестиционных целей и вы получаете доход от аренды, вы можете амортизировать ее», - объясняет он. Хотя лучше проконсультироваться с бухгалтером, он объясняет, что жилая недвижимость подлежит амортизации в течение 27-1 / 2 года. «Итак, если я владел 50 арендуемой недвижимостью, я могу амортизировать каждую из них в среднем на 10 000 долларов в год; это 500 000 долларов в год в виде налоговых вычетов, которые я получаю, на которые мне никогда не приходилось выписывать чек ».
• Сбор залога и аренда: «Возьмите страховой залог своего арендатора и откройте для него отдельный банковский счет», - говорит Минчер. «Обратите внимание на счет, что это« трастовый »счет, что означает, что вы держите чужие деньги», - говорит он, поясняя, что, поскольку это депозит, и арендатор должен получить все или большую часть его обратно, если он поддержит их согласие, это действительно их деньги, а не твои. Минчер говорит, что создание другого аккаунта для сдачи в аренду также является хорошей идеей. «Раньше у меня на пороге было 20 жильцов первого числа каждого месяца, ожидающих выплаты арендной платы, - говорит он. «Но я придумал систему, в которой я сейчас отправляю им счет и квитанцию о депозите, и они могут просто вносить свою арендную плату в любое отделение моего банка каждый месяц, вместо того, чтобы пытаться приходить ко мне домой, чтобы сделать это». Он также предлагает настроить автоматическую тратту, чтобы арендаторы могли выбрать, чтобы арендная плата списывалась со своего счета каждый месяц. «Практически любой банк может это организовать», - говорит он.
• Возврат депозитов: По словам Минчера, нельзя просто собрать депозит в размере 2000 долларов и затем решить вернуть из них 1500 долларов только после выезда арендатора. «Вы должны отправить им подробную информацию», - говорит он. Как только ваш арендатор переедет, обязательно позвоните во все коммунальные компании, в которых он работал, чтобы узнать, есть ли какие-либо неоплаченные счета. Если да, вычтите эту сумму из депозита, говорит Минчер, вместе с подробным подробным списком любого ремонта, который вам придется сделать.
Правовые вопросы: защита ваших интересов
Независимо от того, насколько вы можете доверять своему арендатору, никогда не ведите бизнес на основе рукопожатия и устного соглашения.
«Хорошая аренда очень и очень важна как для новичков, так и для опытных арендодателей», - говорит Минчер, который рекомендует записаться на прием к юристу по недвижимости, чтобы просмотреть ваши документы, прежде чем вы их подпишете. Это может стоить немного дороже, но это цена, которую стоит заплатить, если учесть последствия испорченного договора аренды. Местный юрист по недвижимости должен знать законы об аренде, которые могут варьироваться от муниципалитета к муниципалитету. Вы также можете проконсультироваться с компаниями по управлению недвижимостью, жилищным отделом вашего района или местным советом риэлторов для получения менее официальных рекомендаций.
«Таким образом, вы можете узнать, есть ли какие-либо формы или приложения, которые должны быть частью договора аренды, потому что, если вы не знаете об этом, могут быть довольно ужасные последствия», - говорит Минчер, добавляя, что в колледже В городе Форт-Коллинз, где он живет и арендует недвижимость, домовладельцы также должны иметь форму для раскрытия информации о проживании. «Это произошло из-за того, что люди запихнули несколько студентов колледжа в один дом», - говорит он. «Теперь арендаторы должны подписать форму, подтверждающую, что в городе действует правило, согласно которому в одном доме могут проживать не более трех человек, не связанных родством». Если эта форма отсутствует, говорит Минчер, арендодатель может быть оштрафован на 1000 долларов. день .
Минчер говорит, что помимо огромных штрафов, есть несколько форм, которые необходимы для того, чтобы действительно сделать договор аренды действительным. «Например, если у дома есть разрешение на строительство от до 1979 года, вы должны иметь одно из раскрытых EPA красок на основе свинца как часть договора аренды, или это полностью пустота , - поясняет он.
И хотя вы надеетесь на лучшее со своими арендаторами, Холмс считает разумным подготовиться к худшему. «Убедитесь, что соблюдаются все законы штата, чтобы, если вам все же придется кого-то выселить, закон был на вашей стороне», - говорит он, добавляя, что консультация с юристом по недвижимости - лучший способ справиться с этим. «Если вы этого не сделаете, и вы подадите на процедуру выселения, и в договоре аренды вы пропустили лазейку, кто-то может в конечном итоге жить в вашем доме бесплатно.
Управление недвижимостью
Наем компании по управлению недвижимостью может занять много времени. головные боли от сдачи дома в аренду, если вы выберете правильный. Управляющие компании обычно берут часть ежемесячной арендной платы в обмен на проверку, сбор арендной платы, ремонт и другие повседневные аспекты управления арендодателем.
Управляющие недвижимостью, скорее всего, будут брать процент от ежемесячной арендной платы - обычно от 10 до 15 процентов - или они будут брать предоплату, иногда равную арендной плате за первый месяц. «Как утверждают ваши начинающие владельцы, эти 10 процентов их ежемесячной арендной платы, вероятно, являются большой частью этого ореха», - говорит Минчер. «Скажи их Платеж (PITI) составляет 950 долларов в месяц, и они снимают (дом) за 1000 долларов. Если они справятся с этим сами, они, вероятно, смогут заставить эти цифры работать, но если они добавят управляющего недвижимостью, то теперь они будут получать арендную плату только в 900 долларов ».
Управляющие компании будут проводить проверку арендаторов, кредитные отчеты и другие проверки до того, как арендатор переедет. Но вы должны выбрать правильную компанию или человека. «Выберите того, кто больше ориентирован на менеджмент, чем на продажи», - говорит Холмс. «Особенно, если вы просто хотите окупить как можно больше денег, пока рынок не восстановится. Если у вас нет кого-то, кто имел бы опыт сдачи дома в аренду, он мог бы оставаться на рынке аренды дольше, чем следовало бы ».