Внештатные работники играют важную роль в рабочей силе США. Согласно отчету Союза фрилансеров и Upwork, 57 миллионов американцев - 35 процентов рабочей силы - считаются фрилансерами. У фриланса есть множество преимуществ: вы можете быть самим себе боссом, устанавливать собственное расписание и выбирать собственные проекты и клиентов. Однако одним из основных недостатков работы в гиг-экономике является то, что ипотечные кредиторы, как правило, более внимательно изучают фрилансеров, когда они подают заявки на ипотеку.
Начиная
Первое, что нужно знать, это то, что все те, кого считают фрилансерами, владельцами бизнеса, индивидуальными предпринимателями или независимыми подрядчиками, имеют одну важную общую финансовую характеристику: у них нет квитанций о заработной плате или ведомостей заработной платы W-2.
К какой бы из этих категорий вы ни относились, «когда вы подаете заявку на ипотеку, ваш кредитор, скорее всего, будет использовать термин« самозанятый »», - говорит Андрина Вальдес, главный операционный директор Cornerstone Home Lending. Хотя самозанятые соискатели ипотеки следуют тому же процессу подачи заявок, что и наемные работники, им, возможно, придется приложить дополнительные усилия. «Вы пройдете предварительный квалификационный отбор на ипотеку, поиск жилья, предоставите документы, необходимые для вашей заявки на получение кредита, и приобретете страховку домовладельцев, - говорит Вальдес, - но вам, возможно, придется предпринять несколько дополнительных шагов, чтобы предоставить подтверждение дохода».
Почему могут потребоваться дополнительные шаги
У ипотечных кредиторов есть веские причины требовать от фрилансеров дополнительную документацию. «Поскольку доход от самозанятости для многих людей может колебаться в течение года, - поясняет Вальдес, - эти документы могут помочь снизить ваш риск в глазах кредитора, предоставив более широкий взгляд на ваши доходы».
Нет ничего лучше пандемии, чтобы кредиторы еще больше беспокоились о вашей способности выплатить ежемесячную ипотечную ссуду. Однако по иронии судьбы теперь, когда Covid-19 опустошил многие рабочие места, которые когда-то считались устойчивыми к рецессии, Upwork отмечает, что за последние 12 месяцев к ряду внештатных работников присоединились еще 2 миллиона человек, и 75 процентов зарабатывают столько же или больше, чем они делали на своей традиционной работе.
Хотя может быть больше рабочих, зарабатывающих больше денег, чем было до начала пандемии, ипотечные кредиторы обеспокоены неформальным, а зачастую и более временным характером рабочих отношений фрилансеров со своими клиентами. Кредиторы также обеспокоены тем, что эти отношения намного легче разорвать. Вот почему Вальдес говорит, что фрилансеры должны быть готовы предоставить дополнительную документацию, которая дает более четкое представление об их доходах: «Возможно, вам потребуется предоставить личные и бизнес-налоговые декларации за последние два года», - советует она, а также «прибыль и убыток. выписки, выписки из коммерческого банка (если применимо) и любые дополнительные выплаты или источники дохода, включая инвалидность или социальное обеспечение ».
Что насчет вашего кредитного рейтинга?
Ваш кредитный рейтинг всегда является определяющим фактором при подаче заявки на ссуду. Однако, по словам Вальдеса, кредитный рейтинг не более важен для фрилансеров, подающих заявку на ипотеку, чем для соискателей ипотеки с оплачиваемой работой - и он не обязательно должен быть идеальным.
Вальдес рекомендует обратиться к кредитному специалисту, чтобы обсудить вашу ситуацию. «Если вы соответствуете требованиям (для получения ссуды), у вас по-прежнему будет доступ к большому количеству кредитных продуктов, некоторые из которых имеют требования к кредитному баллу до 620 баллов для тех, кто имеет на это право», - говорит она.
Почему вам могут отказать в ипотеке
«Большинство кредиторов ищут документы, подтверждающие получение дохода от самозанятости в течение как минимум двух последних лет», - говорит Вальдес, поэтому есть шанс, что ваше заявление на ипотеку не будет одобрено, если вы не сможете продемонстрировать, что у вас есть постоянный источник дохода. доход. Тем не менее, даже если вы работали не по найму менее двух лет, вы все равно можете получить одобрение. В таких случаях, как поясняет Вальдес, одобрение «будет зависеть от того, работали ли вы ранее по той же или родственной профессии не менее двух лет».
Альтернативные ипотечные программы
Если вы фрилансер или офисный работник и не можете получить стандартную ипотеку, не сдавайтесь. «Фрилансер может по-прежнему иметь возможность получить ипотеку с помощью различных альтернативных программ с ограниченным объемом документов, предлагаемых большинством кредиторов», - говорит Дэвид Райшер, адвокат и генеральный директор LegalAdvice.com. Он отмечает, что фрилансеры могут подавать заявки на альтернативные ипотечные программы, включая ссуды с низким уровнем документации (low-doc) и без документации (no-doc). «Эти типы продуктов ипотечного кредитования доступны для лиц, не имеющих дохода W-2 или достаточного дохода, чтобы продемонстрировать его в своих налоговых декларациях».
Право на получение ссуды с низким уровнем документации может определяться заявленным доходом заемщика и двумя месяцами действительных банковских выписок, и, как следует из названия, ссуды без документов могут вообще не требовать какой-либо документации, говорит Райшер. Однако у подачи заявки на эти альтернативные кредитные программы есть недостатки. «Эти типы ссуд без документов обычно доступны только для транзакций с низким LTV (ссуды на стоимость)», - объясняет Райшер, и обычно означают ипотеку с более высокой процентной ставкой для заемщика. «Кроме того, заемщику необходимо будет внести значительный первоначальный взнос, чтобы у кредитора был собственный капитал, который он мог бы получить в случае дефолта заемщика».
История одного фрилансера
Стейси Каприо, независимый финансовый блогер из Fiscal Nerd, недавно была одобрена для получения ипотеки. «Поскольку в этом году я зарабатываю меньше из-за нескольких факторов, включая Covid, я сделал более высокий первоначальный взнос, чем обычно, поэтому мне пришлось бы претендовать на меньшую ссуду», - говорит Каприо. «Я также выбрал это, потому что в любом случае хотел владеть большей частью собственности».
По ее опыту, «вы можете получить одобрение, если сможете показать как минимум два года последовательных налоговых деклараций, а ваш доход за последние два месяца будет соответствовать декларациям». По словам Каприо, у фрилансеров не должно возникнуть проблем с получением разрешения на ипотеку, если их доход в течение более двух лет был достаточно стабильным на уровне отношения долга к доходу или выше.